一、写在前面：
或许有人看到这个标题的时候，可能会觉得麻烦，多此一举。我为什么要自己提前规划呢？我要办抵押的时候，交给某宝小店或者中介去包装一份就可以了。
但作为一个经验丰富、对客户极其负责的融资顾问，对他客户所说的，不是信口开河、夸大其词的说有多么高的成功率，而是先把所有不利的因素提前告之，并充分做好预案，防患于未然。
而客户自己，也应该对房产抵押贷款这件事，多一些敬畏感，尤其是过去占过便宜、尝过甜头的客户，认为贷上1、2千万如同儿戏一样的，这种心态、这种想法是非常不可取的。
因为你有了临时找人包装一份的心态，就把本该自己可以提前做，也应该做的步骤给省掉了。如果你临时找人包装一份，然后交给毫不知情的银行信贷员，希望能蒙混审批，这就好比在高空走钢丝。
二、银行流水的定义：
完整的流水单包括：姓名，卡号，交易账号，交易时间，摘要，交易金额，余额，交易机构等。流水单须加盖银行公章或电子章。不同银行的流水单格式或名称会有所差异。
对于上班族，银行主要会看工资卡流水、租金流水、其他固定进账流水；同时银行流水中体现出的家庭（一般指夫妻双方）月收入，需是房贷月供的2倍以上。
个体户或者公司申请，银行主要会查看企业户进账流水，法人或者股东个人账户进账流水，少量银行认可财务个人账户流水；银行流水中要求能体现出每月固定时间有较为稳定的入账；一般要求年流水至少两倍覆盖贷款金额。
三、如何提前规划一份流水？
1、什么银行卡比较好？
目前实际操作中，ZX银行卡是符合“100%备注一致”、“无交易对手信息”这两项要求的。
2、怎么转账？
让非同姓亲属或朋友手机银行或网银转账到你的ZX银行卡，写好备注。尽量同城卡，跨行没关系，工作时间内转账，固定日期，节假日提前，若A银行卡是工资卡，则换B银行卡做备用流水，以免搞花了A卡流水。
3、转账的时候要如何备注？
代发工资、奖金、各项补贴款、季度奖、年终奖、项目奖金、分红、租金等。
4、转多少金额为佳？
（1）工资流水：根据单位性质、工作年限、贷款需求等确定。单位性质中，体制内的人士已被公认为数字不能开太高，银行类金融企业的金额也有较透明的标准，五百强企业则可以相对开较高金额，工作年限数十年后开到年薪百万也正常。
税后工资因为扣除了五险一金等，故需精确到分为最佳，如26475.37元，避免取整数，如21000元。
转账时务必备注：工资或代发工资。
（2）租金流水：租金需要符合当地市场情况，建议先在当地的房产交易平台上查询当地租金价格，略微上浮即可。切忌一次性转账，必须一个月或三个月转一次。
租金和工资流水建议分开做在不同的银行卡养。贷款之前要准备一份房租租赁合同，以备检查，转账金额要和租赁合同匹配。
（3）其他转账根据所在行业特点确定，切忌过分夸张。
四、规划流水时的注意事项
1.租金收入：需匹配租赁合同上的金额，汇款时间前后不要相差太久。
2.其他固定的转账收入，如各项补贴款、报销款、季度奖、年终奖等，根据各行业调整，避免本人或直系亲属账户转账。
3.避免当天存取。当天或隔天存取的同样金额，银行基本上完全剔除，还可能被银行定为故意走账流水。
4.结息。很多银行工作人员审查流水没办法一笔笔计算，所以有个讨巧的方法就是看结息日的金额。每季度的21号为银行结息日，根据前一季度账户余额结算。
5.多存少取、保持较高的账户余额（需用款是可集中提取），并且余额不能为0。
6.准备一份银行认可的流水，至少为6个月，最好是一年时间。
7.不建议做一份假流水。现在银行基本都会去验证真伪，验证方法很多，如柜面再拉取一份对比，网银下载Excel表格比对、电话银行、结息统计等，可能侥幸逃过一劫，但如被查出，可能会进入银行黑名单。
五、贷款金额与流水的比例
举例：
如果银行抵押贷款金额为100万，用目前较为优惠、要求不高的产品来计算，25年等额本息，年利率5.4%，月还款金额为6081元。按照银行认可两倍左右覆盖，至少需要12162元左右。如有其他的负债，需根据负债情况来调整银行流水。
负债计算：
信用贷款、房产抵押贷款、按揭贷款、消费金融类、汽车贷款类负债一般直接认可月还款金额；信用卡类负债多数银行直接认可已消费金额的10%；
如总负债3万元，那流水最好准备6万或以上流水。建议：如有能力，尽可能在办理房产抵押贷款前，优先结清信用卡类负债。
此外，拉银行流水账单与拉征信记录不同，流水可以随时打印，不影响贷款。
企业客户举例：
客户房产评估价为2000万，申请1400万抵押贷款，客户年度公司走账中的，可被银行认可的流水至少需要达到2800万以上。
最后，流水的作用主要是向银行证明你有稳定持续的还款能力，而这个还款能力除抵押物本身以外，最直观的就体现在流水上。
规划流水跟养征信一样，是长期累积的过程，但真正需要贷款时将会发挥巨大的作用。
将来要贷款的你，一定会感谢现在每个月坚持规划流水的你。
为每一个贷款细节，多做1%！
