"2022年，龙湖智创生活在物业管理服务外部拓展方面，新签约金额同比翻番。"

本文为IPO早知道原创

作者｜soleil

据IPO早知道消息，2023年3月17日，龙湖集团（00960.HK）公布了2022年年报业绩。2022年龙湖集团营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%，归母净利润243.6亿元，同比增长2.13%，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利225.4亿元。

目前龙湖集团的业务主要分为开发业务(地产开发)、运营业务(商业投资、长租公寓)和服务业务及其他(物业管理、智慧营造)三大版块。

从业务表现来看，龙湖实现合同销售额为2015.9亿元，权益销售金额1273亿元，全年100%如期交付11万套以上品质住宅；由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿元，利润结构更加优化。

来源：公司年报

地产销售优于行业整体

具体来看，2022年集团的开发业务营收2270.17亿元，同比增长10.99%。全年合同销售额为2015.9亿元，对应销售总建筑面积为1304.7万平方米。

根据克而瑞统计，2022年百强房企销售额同比下降约41.3%，TOP10房企全口径累计销售同比下滑约33%。也就是说，在整个地产行业的调整期，在行业整体下滑的情况下，龙湖交出一份亮眼的成绩单。。此外，在克而瑞“2022年中国房地产企业销售排行榜”上，龙湖集团排名第九，较2021年更进一步。

运营业务毛利提升，服务业务利润翻番

龙湖集团的运营业务主要为商场和长租公寓。2022年，集团运营业务营收118.80亿元，同比增长14.08%。其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7%。业务盈利68.23亿元，同比增长10.89%。运营毛利率75.6%，较上年增长0.9%。截至2022年末，集团已开业商场建筑面积为722万㎡，整体出租率为93.9%。冠寓已开业11.6万间，规模行业领先，整体出租率为88.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为91.1%。

服务业务及其他2022年营收181.49亿元，同比增长39.82%，盈利52.62亿元，同比增长99.33%，几乎翻倍。该业务也是集团三大业务板块中，收入及利润增长最快的板块。2022年服务业务及其他的营收及盈利在集团整体中的占比分别达到7.06%和11.24%，较2021年进一步提升。

近年来，随着运营及服务业务持续发展，非地产业务在集团整营收及利润中的占比也不断提升，优化了集团的盈利结构，“一个龙湖”生态体系持续受益。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩说明会上表示，未来五年内，龙湖集团非地产开发业务利润占比将在50%以上。

龙湖智创生活营收破百亿

2022年初，龙湖集团有机融合原智慧服务、商业运营等业务的核心能力，推出了全新生活服务品牌——龙湖智创生活，成为中国领先的，以先进科技全面赋能物业管理及商业运营的生活服务提供商。

依托稳定增长的物业管理业务以及商业运营业务，龙湖智创生活整体营业收入迎来新的突破。2022年全年，龙湖智创生活收入约137.5亿元（合并抵消前），综合毛利率为34.3%，，同比增长24%。截至2022年末，龙湖智创生活在管面积继续增长，达到3.2亿平方米，业主满意度连续14年超过90%。商业运营在管面积达722万平方米，购物中心商业运营项目数量达76座，签约项目达139座。

2022年，龙湖智创生活在物业管理服务外部拓展方面，新签约金额同比翻番，合约管理面积增幅再创新高。业态方面，重点发力城市服务和办公业态，相继与多地国资企业达成合作，并与多个头部互联网企业、高新技术企业实现企业总部服务合作，在商业办公及城市服务领域，进一步向纵深发展。截至2022年末，龙湖智创生活的物业管理业务已涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务、医院、公建场馆、学校、交通场站、养老、文旅、酒店及长租公寓等13类业态。

业务提升方面，基于业主的真实需求，龙湖智创生活推出焕代大师、愚公搬家、田螺美家、珑珠优选、团团游等多品类的增值服务，覆盖装修、监理、搬家、保洁、旅游、购物等生活的方方面面，在空间里叠加更多优质的服务。

2022年，由克而瑞物管、中物研协颁布2022年物业相关奖项中，龙湖智创生活一举斩获“2022中国物业服务企业综合实力100强第5名”、“2022中国写字楼物业服务领先企业第1名”、“2022中国智慧物业服务领先企业”、“2022中国物业服务智慧生活及空间服务品牌特色企业"以及“2022中国物业管理卓越标杆项目一一苏州龙湖中心”等多项大奖，在综合实力更进一步的同时，写字楼服务、智慧物业服务等细分领域的核心竞争优势，进一步夯实。

持续投入研发提升科技实力

在过去，龙湖每年将约10%的净利润投资于科技研发。目前，龙湖集团已经具备行业领先的科技实力，重点建设人工智能、物联网、大数据等核心能力，科技手段渗透在各种业务及应用场景，并通过长期、持续的研发投入，开发各类新兴技术与系统。

基于龙湖集团长期的资金投入以及强大的研发团队，自2014年起，龙湖智创生活开始智慧引擎的探索，通过数年的实践与完善，如今已构建了系统性的科技支撑体系。龙湖智创生活通过人工智能、AIoT及智能应用，为业务流程以及员工和供货商赋能。

在社区之外的购物中心与写字楼内，龙湖智创生活亦形成了一套行业领先的科技体系。其基于对商业业态的洞察与管理经验自主研发的IBMS（智能建筑集成管理平台），集成楼宇设备自动化、消防系统、安防系统等，实现了建筑优化控制和管理，并在龙湖全国天街系项目，以及重庆龙湖爱加两江星悦荟、北京龙湖蓝海引擎、苏州龙湖中心、重庆龙湖礼嘉办公楼等多业态项目中落地应用。

值得一提的是，2022年8月，龙湖集团正式发布全新智慧营造品牌—龙湖龙智造。集成龙湖全业态开发经验及行业领先的数字科技能力，龙湖龙智造以“龙湖智造未来城市”为理念，聚合六大业务“飞轮”：龙智研策、龙智建管、龙智设计、龙智数科、龙智精工、龙智千丁，以完整的战略生态，为客户提供定位策划、开发管理、虚拟建造、数字孪生、EPC服务、智慧城市整体解决方案等六大产品服务模块，形成一站式、全周期、全业态的服务能力。

财务盘稳健，借贷成本保持低位

截至2022年12月31日，龙湖集团在手现金为726.2亿元，综合借贷总额为2080.1亿元，净负债率为58.1%，剔除预收账款后的资产负债率为65%。此外，集团一年以内到期的短债占比约9.9%，现金短债比为3.52倍，连续七年满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准。

2022年，龙湖集团平均借贷成本进一步下降至4.10%，平均贷款年限为6.67年。报告期内，集团在境内成功发行50亿元公司债券，35亿元中期票据，票息介乎3.00%至4.10%之间，期限介乎于3年至8年。2022年5月，集团成功发行首单创设CDS公司债5亿元，票息4%，期限6年。8月，集团发行首单“中债担保”中期票据15亿元，票息3.3%，期限3年。11月，集团发行规模20亿元的中债增全额担保债券，票面利率仅3%，成就央行“第二支箭”首单。12月，集团发行首单“内保外贷”境外银行贷款7亿元，期限5年。

集团首席财务官赵轶在业绩说明会上表示，2023年境外债务已于2022年底全部提前偿还。2023年龙湖的整体债务会保持稳定不变，但在结构上会进一步做一些优化，加大国内的银行融资，并适度减少境外融资。