作者｜贾乐乐
编辑｜嘉辛
财报季一到，总是几家欢乐几家愁。
财报推迟披露，是今年房地产行业独特的“风景”，港股的多家地产企业发不出财报，A股的房企则大量选择4月30日财报披露截止日作为刊发日期。
财报难产的原因五花八门，有疫情影响审计流程的客观原因，有债务问题导致无法准确编制报表的自身问题，还有财务雇员离职等本不应该成为问题的因素。
归根结底，是行业环境的变化叠加疫情因素，恶化了房企的生存环境。
当行业不再快步前进，掩盖在发展下的问题被暴露，房企的分化愈发明显。就拿发财报来说，有推迟的，也有将按时披露的，比如华润置地、中海发展、万科，也有已经披露的，如龙湖和往年的披露时间一致，都是3月25日左右。
那么，在三道红线高压、土地市场先热后冷的2021年，按时披露财报的房企到底活得怎么样？本文以龙湖为样本，来探讨房企当下遇到的困境、机遇，以及如何适应新的行业环境。
01 地产稳不稳？
财报数据显示，2021年全年，龙湖实现营业收入2233.8亿元，同比增长21.0%；核心权益后净利润为224.4亿元，同比增长20.1%。
这个成绩算不上最快，但却符合龙湖一贯的“稳”。
房地产开发企业的销售和结转之间具有时间差，当前的营业收入其实是前几年销售的项目进入结算期。
真正体现房子卖得好不好的是合同销售额和销售面积。2021年，全国商品房市场销售额18.2万亿元，同比增长4.8%，销售面积同比增长1.9%。
从全国近几年的商品房销售情况来看，新房销售市场几乎已经见顶，增量市场正式转为存量市场。
龙湖集团的合同销售金额2900.9亿元，同比增长7.2%，合同销售面积1708.9万平方米，同比增长5.7%。金额和面积双双创出新高，增速也高于行业均值。
龙湖的稳还体现在毛利率上。
2021年，龙湖集团的整体毛利率为25.3%，和去年业绩会上做出的预测保持一致。其中，地产开发业务的毛利率在23%，在行业里属于比较靠前的。
近两年，房地产开发企业的毛利率下降成为趋势，主要原因在于2017年—2018年上半年，土地市场过热，高价地开始进入结算期。
龙湖的管理层在前几天的业绩会上预计，未来1—2年内，高价地将陆续进入结算期，地产开发毛利率仍保持在20%。再往后，随着地价回归，毛利率会有一定的回升，整体的盈利能力也会得到改善。
业绩会上，龙湖CEO陈序平还透露，2021年，全口径的销售目标是3000亿元。相比于2021年的销售额，不冒进也不悲观。
此外，龙湖也提出了权益销售口径下的销售额目标，2000亿元。从2022年1月份开始，龙湖也回归到以权益后的销售额为披露口径。
在过往规模为王的房地产行业中，为了冲各种榜单，房企倾向于联合拿地，做大合约口径，在披露时也只选择更漂亮的数据，对归属于自己的权益口径采取犹抱琵琶的态度。
龙湖的这一举措，是让信息披露更透明，对投资者更负责任，更深层次反映的是回归经营的基本逻辑，即关注盈不盈利、能不能赚真金白银。
在这一销售目标下，龙湖有多少储备？
销售额能不能高增长，一方面和买房需求有关，一方面是自身的供给要跟得上，换句话说就是土储够不够。
需求方面，进入2022年，房地产行业的整体政策趋于缓和，部分地区下调房贷利率，有的城市下调首付比例。
供给方面，截至2021年底，龙湖总土储合计7354万平方米，权益面积5047万平方米，业务遍布环渤海、西部、长三角、华南、华中五大城市群的69个城市，约85%的货量集中在高能级城市。
02 财务压力大不大？
在过去二十年的时间里，房地产行业积聚了大量的资金，玩的是不能停下来的游戏。
即使行业资产负债率达到百分之八九十，在资不抵债的边缘试探，但只要有地可以拿，就能够持续性获得开发贷或其他方式的融资，有钱进账就能经营下去。
就像骑自行车，只要不停下来，再狭窄的路也能往前走，而停下来就倒了。现金流断了往往比亏损更可怕。
2021年开始施行的三道红线，犹如一道紧箍咒，限制住了有息负债的增加额，上杠杆高周转的玩法不灵了。叠加对预售资金账户的监管，房企陷入流动性危机在2021年屡见不鲜。
政策的基调或许可以判断，具体推行的时间、力度却很难被精准预测。
龙湖也是这样，没有十分高明的策略，还经常磕磕碰碰，也不是特别能识别周期，不了解要制定三条红线，更不知道去杠杆会来得如此迅猛。
三道红线之下，龙湖表现怎么样？
2021年，龙湖的净负债率为46.7%，现金短债比为6.11倍，即使剔除预售监管资金和受限资金之后，也有3.88倍，剔除预收款后的资产负债率为67.4%。
三道红线，无一踩线，属于绿档房企，且这是龙湖连续六年满足三道红线绿档标准。龙湖对于财务杠杆的使用极为克制，整体财务结构健康。
截至2021年12月31日，龙湖在手现金为885.3亿元，短期有息负债115.9亿元，没有流动性风险。
出于对贷款安全性的考虑，越是偿债能力强的企业，越能从金融机构获得利率低、期限长的贷款。
从龙湖向外部的融资来看，龙湖现在信用风险低、融资能力强。2021年，龙湖集团的平均借贷成本为4.14%，创历史新低，平均贷款年限为6.38年，而有一些企业不得已要发行利率超过10%的美元债。
此外，惠誉、标普、新世纪等境内外评级机构对龙湖集团的评级都是稳定。
龙湖财务方面的稳定，一方面源自信用评级高，融资能力强，另一方面也和自身生产现金流的能力相关。
从2019年开始，加速去化成为房企的关键词，三道红线之后，加强销售回款更是成为了最健康的现金流入来源。龙湖的业绩会透露，其回款率维持在90%以上的高位。
落到业务上，财务稳定仍要归结于稳速度。这既包括控制拿地的节奏，也包括将资金投到回报率更高的项目上。
2021年上下半年，土地市场先热后冷，龙湖采取审慎拿地的成本控制策略，上半年出手很少，主要拿了几个天街项目，下半年开始频繁出手，从9月开始，拿的地基本是以底价成交。
此前，副董事长邵明晓曾介绍，龙湖拿地是按照全年的净负债率的控制来倒算。
在总量上，拿地的钱受净负债率的限制，这是龙湖的财务纪律。在分配上，龙湖的商业项目要通过投资和收益回报模型的测算。
陈序平在业绩会上将龙湖参与拿地的原则归结为“围绕毛利率、净利率等底线指标，量入为出，理性获取”。
这种以财务安全作为底线的策略，在行业疾奔的年代，让龙湖稍显保守，但抱朴守拙的思想，也让龙湖在潮水褪去之后，保有更多的底气。
03 转型成效如何？
龙湖的居安思危思维，早已有之。2012年，龙湖就提出要把欲望、速度控制一下，把事情做好，这样能多活几年。
在这种原则的指导之下，龙湖很早就开始布局地产以外的业务。2003年，龙湖集团第一个商业地产项目——北城天街于重庆开业， 2010年，龙湖提出每年以销售回款的10%作为上限投资持有物业。这一布局两年之后，万科高喊地产进入白银时代。
销售商品房是一锤子买卖，而自持的商业资产，则是向精细化管理和运营要利润，经营得当，即是行业周期发展中可攻可守的利器。
再来看长租公寓。
龙湖在2016年8月进入长租公寓领域，并推出“冠寓”品牌。长租公寓正是响应了国家的租售并举政策，为了更好完善住房供给端分类供应，住宅销售和租赁，是从市场化供应和保障性供给两个维度满足不同人群的居住需求。
2021年，龙湖冠寓首次实现盈利。这一年，冠寓的重资产、中资产和轻资产三个模式，已经进入了30个余城，开业间数超过十万间。业绩会上，龙湖预计冠寓的业务会保持20%以上的年化增长速度。
龙湖的物业管理业务始于1998年，20余年的积累，沉淀了数千条服务标准，连续13年业主满意度超过90%。在2021年，物业管理全口径营业收入首次突破百亿元，期末实际管理面积2.64亿平方米。
此外，塘鹅租售、塘鹅美装修等新开辟的主航道业务以及产城、医养等丰富的创新业务，也已经开始贡献营业收入。
在过去三年内，龙湖的服务引擎实现了从“百亿”到“双百亿”跃级发展。
2019年，由商业运营、租赁住房和物业管理组成的经营性收入达到百亿级，也被称为龙湖集团服务引擎百亿元年；2021年，龙湖集团经营性业务再次获得了长足发展：由商业运营、租赁住房组成的投资性物业收入达到104亿元，由物业管理组成全口径收入达到104亿元，投资性物业收入和物业管理收入达到“双百亿”量级。
从围绕钢筋水泥、图纸设计、投拓测算的地产开发到“开发+服务”双引擎策略，经营的逻辑也变得更复杂。尤其是服务，更讲究精细化、人性化和个性化，这和效率之间难免产生无法兼顾的局面。
龙湖对此的态度是科技赋能，比如去年在科技上投入约20亿元，收购科技类的公司。目的是以科技投入结合整个生意逻辑、业务规则，把生意逻辑、业务规则融入到数字化工具中，让科技为业务赋能。
从效果上看，以龙湖智创生活为例，2020年，龙湖智创生活的人均在管面积和人均创收都是行业第一，数字化、智能化、信息化效果突出，管理效能更高。
04 结语
回顾2021年，“三道红线”“集中供地”“二手房指导价”等关键词贯穿房地产行业全年。
在大干快上年代，充分享受土地红利和金融红利的一些房企，在2021年遇到了前所未有的困境。同样在2021年，抱着“朴素”理念的龙湖，依然交出了一份稳健的成绩单。
未来，房地产及相关行业仍然会有许多的变局，依然会有竞争的压力，考验的是龙湖能不能持续守住底线，立于进退可守之地。
毕竟，龙湖要做的，是一个长跑者。
