每天都会有来自全国各地的朋友和 ”洋房姐姐”的用户问我各种关于海外房产的问题，咨询买房事宜。最近有个明显的变化，以前我要花大量的时间和精力去和大家讲解为什么要在海外买房，目的是什么？现在只要我问对方是否对海外房产感兴趣？答案几乎都是肯定的。看完这篇分享，大家如果有不同的意见、看法或者想一起探讨的朋友们欢迎加我微信给予指正或交流，有兴趣可以和我聊聊。

——写在前面

一

这种转变证明大家对于海外房产的认知已经进入到了一个全新的阶段。在经过与大量用户沟通和研究数据之后，我得出了结论，划分出咱们国人购买海外房产的几个重要时间阶段。大家可以看看自己处在哪个阶段。

2000-2008年：留学生毕业后工作、移民，购买海外自住用房（刚需自住）

2008-2011年：高净值人群旅游度假房（炫耀型消费）

2011-2017年：海外炒房、炒楼花（澳洲、加拿大、新加坡、泰国等）；购房移民（美国EB5、欧洲买房移民）

2017-2019年：理性纯投资（英国、美国、日本、德国等）全球资产配置和税务规划（新中产及以上阶层）

有人肯定会问，你这些年份划分的依据是什么呢？

大家首先要明确一点，以上是个人购买海外房产的各个阶段划分。其实在千禧年以前，就有人开始海外置业了，不过那时候国内商品房市场刚开始活跃，国人刚形成房产消费意识，大部分人沉浸在国内买房的大环境里，海外房产的成交量对比国内就非常零星了。但是从2000-2008年这段期间，出国留学的人数从每年几万上升到十几万，而且这一时期毕业后留在当地工作并移民的难度很低，有超过半数的人选择留在当地，并且购置房产解决自住需求，由此形成了第一波大批量的购置潮。

2008年全球金融危机爆发，也赶上国内经济起飞，政策又好，超过70%的留学生毕业后回国发展。这一时期，海外置业的群体换成了那波通过互联网发家和捞到6000点股市大牛浪潮的富豪们，他们已经不满足在国内的买买买，竞相去海外进行炫耀型消费，买的最多的就是房子。

到了2011年，世道又变了。2010-2011年期间，全国主要城市开始限购限贷，国内炒房团转战海外，澳洲、加拿大、新加坡等地是他们的主战场，因为这些国家期房多，低首付，最低只要10%，极个别有5%的，在交房前转手售出，如果房价在交房前涨了10%，那就是100%的投资回报啊，暴利之下，大量国内投资者趋之若鹜。

同一时期，大量的移民需求催生了“买房移民”潮，比如欧洲买房移民和美国EB5移民签证。

这几波大潮加在一起，形成了海外房产购买的井喷期，而且投资者不止买一套，有很多人几套几套的买。

2017年是个明显的节点，加拿大，澳洲，新加坡分别在2016年、2017年和2018年开始加收或者提升了海外投资者印花税，税率在12-20%之间，这条政策就砍掉了绝大多数纯投资者。

各国的移民政策也开始收紧，比如美国EB5的排期从2014年的4年，到2017年的8年，到现在的15年，漫长的等待和不确定性，大家对这个当初最受欢迎的移民项目，逐渐失去了兴趣，至此，“买房移民”也因此被卡掉了一大波。

2017年起，国内投资者被投资市场洗练得逐渐理性了，不再追求A股“靠消息”的投机，不再接触野蛮的P2P获利，不再寻求基金每年300%的增长，不再指望固收的刚兑。此时恰逢人民币升值，兑美元、日元、英镑等主流货币都开始大幅度上升，种种因素的共同影响，让资本开始有了往外走的态势，不过这次，咱们国人学明白了，不求暴利，而是稳扎稳打，通过英美等国不限购不限贷、可以利用杠杆、以租养贷等优势，根据全球经济动向，进行小投入大回报的投资和抄底行为。

也有一拨客户的目的更加理性，就是单纯配置一些海外资产，追求的不再是高增长，而是抗跌保值，稳定回报，投资避险货币所属国的房产，对冲持有单一货币资产的风险。就像保本保息，有稳定回报的，而且是有砖有瓦有房契的实物抵押理财产品一样，比起那些现在国内4%多一点的只有一纸合同的理财产品要好多了。

从这四个阶段还能延展出很多信息，可以体现出到底是哪些群体有海外置业的需求。

二

很显然，最早的需求来源于自住，几经更迭，现在的需求变成了：给孩子留学买房，以房养学；纯投资资产保值，全球资产分配；做税务和家族传承规划等等。其中主要以房养学和纯投资为主。

“以房养学”这个词很多人都听过，但每个人的理解都不一样。

我有个表弟，他去海外留学，足足交了4年的高昂租金，每月1万人民币，还只是群租房一个卧室，4年下来就是48万，这其实就是白白给房东还贷款。他有个同学就完全是另一种状态。家长在孩子留学之前先以几十万人民币的首付给孩子在学校附近买了套房，孩子自己住一间，另外一个房间出租给同学，每月的租金，家长再补贴一点就足够还贷款了。4年以后毕业回国，房子也升值不少，家长卖了房子一算账发现，所得房款刨去首付、每月补贴的月供、四年所有的学费、生活费、游玩等费用之后，还有不少剩余，这就是以房养学。

其实，留学留学，“学”在后，“留”在前，首先要适应海外当地的环境，融入这个社会，有个好的居住条件之后，才能去全身心投入到学习中。只要家长拿得出首付，现在留学前基本都会给孩子买房。时代在变，以前是留学、移民、最后买房；现在是买房、移民、最后留学。我表弟一直跟我抱怨，为什么10年前他出国的时候没有人给他爸灌输这种观念，就这么白白扔了50万，而且有没有房子，对于毕业后能不能留下来工作和移民是很大的影响因素。

不过，以房养学听上去很美好，现实却比较骨感，不是在哪里都可以随时实现的。

比如上面那段是我表弟和他同学2009年到2013年在澳洲的经历，那会儿正好赶上了澳元兑人民币汇率的巨大波动，从1:4.5上升到1:6.5；也正好赶上了澳洲房价的上升期。现在澳洲还能实现以房养学吗？

我很负责任的说，不能了。汇率没那么大波动了，现在这个周期内的房价升值空间也没有以前那么大了。

但现在英国可以，脱欧导致的英镑贬值、房价波动产生的价格洼地、购房需求增加等等因素，让留学英国完全可以复制当年澳洲的以房养学方案。

在海外的成熟房产市场中，房价的周期性特征非常明显，掌握好周期、低买高卖，就是投资成败的关键，但也要考虑时间、机会成本和入场的最佳时机，就是我们常说的Timing。就像为什么6、7年前跟一个家长说海外以房养学，对方肯定会嗤之以鼻，因为他觉得付海外房产的首付如果放在国内投资房子、股票、P2P或者基金等会赚的更多，宁愿用国内挣的钱给孩子在海外租很好的房子。

现在再说以房养学，家长就认同多了。

三

2016年12月中旬，一句“房住不炒”结束了中国房产的黄金10年，结束了房价的疯狂增长，中国房地产市场进入了长期稳定的新阶段。

据不完全统计，现在国内，尤其是一线城市的中产及以上阶层，70%以上人群的主要财富是通过房产积累出来的，也正是这一群体，他们现在趁国内所持房产价值还在高位，都在把多余的投资性房产转售套现，导致市场供给量大幅增加，一些非刚需性房产，即使大幅降价，也要1年以上才能转手。有个业内人士说：“全国不动产联网登记和即将出台的房产税，会把现在大家手里持有的多套房产从资产转变为负债。” 这话虽然有争议，但我觉得很精辟。

这些人会把套现所得20%-40%转到海外，做全球资产配置，对冲持有单一货币的风险。其他的钱继续留在国内进行组合投资。

转出境外的钱大多会转化成房产，利用贷款的杠杆提高收益，做到以租养贷，还可以通过找好的项目达到抗跌保值、抵御通货膨胀等目的。

简单来总结这波操作就是：国内一套房，换海外多套房。

国内某著名经济学者称之为：“利用前面十年积累出来的资（pào）本（mò），去换取海外的优质资产。”

后面还有另外三步走，以租养贷（无风险杠杆）、以房生房（裂变）、以房养老（有实物版养老保险），这是生财有道的高阶版本，如果大家有兴趣，以后可以再单独说这个话题。

四

这几年“新中产阶层”这个词很流行，各个机构和组织对于“新中产”的界定有所不同，我中和总结了一下：年龄平均35岁左右的家庭，至少有一套无贷款的自住房；夫妻二人最好各自有一辆车，至少是ABB级或以上；家庭年收入60万元以上。这一群体在2020年将上升到2亿人左右，加上高净值人群和传统中产阶层，所有总人数可达3.4亿人，占全国总人口的近25%，在全球范围内也是非常高的占比。

这25%的人口，尤其是在其中占大多数的“新中产”，他们生活中最关注的几个点在于（有重合）：子女教育问题（48%）；投资理财（45%）；职业发展（27%）；健康/医疗（25%）；父母养老（17%）。不难发现，子女教育、投资理财、健康/医疗和父母养老全部涉及海外，多多少少的也都涉及海外房产。通过保守估算，到2020年，全国25%的人口，他们生活中会有15%-20%左右的关注点和海外房产有关，这是一个巨大的需求。

海外房产不再是一个非需品，从2000年到2008年的初具规模，到现在逐渐变成刚需。

子女教育有大量的海外教育需求，那么就去先买房，以房养学；投资理财需求，只靠国内的途径已经全然满足不了大家的胃口，咱们国人又爱买房子，又可以加杠杆而近乎没有风险，还可以抗跌保值做全球资产配置，对冲风险；健康/医疗、父母养老（包括自己养老）等问题都可能涉及海外自住房。

刚需是不受价格等因素影响的，是必需品，是不买不行的，而且刚需已经不足以代表海外房产其重要性，可能在未来不久，海外房产就要以“标配”这个词来形容了~

海外房产说的这么美好，没有风险？有，下次可以专门再说说所有潜在的风险。

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顺势而为或者“踩对点”是最值得推崇的

80年代下海潮

90年代去炒股

00年代互联网

10年代去买房

现在呢？