青岛的地下商业项目，简直是“前仆后继”这个成语的真实写照：前面倒下的项目，丝毫没有影响后来者。
01 曾经最大地下商业项目遭拍卖
青岛中央广场，位于市北区CBD核心位置。大家对这个项目最深的印象有两点：
一是大，总建筑面积15.7万平方米，当时号称要打造亚洲最大纯地下商业项目。地下三层，负一层、负二层主要功能为商业、餐饮、休闲娱乐等，负三层主要为车库，仅停车位就达到1100个。
二是长时间封路，下图是青岛中央广场的位置图，占了CBD的核心十字路口。为了这个项目的顺利施工，直接封路了很长时间。
结果付出和成果不成正比，青岛中央广场2011年拿地，2012年开工，然后2019年正式停工，如今又要被拍卖了：
下图就是这个项目的现状：
买这个项目商铺的朋友，看到这种现状该有多心寒！
现在青岛中央广场被拍卖，先不说能不能卖出去；即使顺利拍卖，即使顺利建成，以后的运营也是个问题，买房者已经注定“入坑”了。
02 青岛地下项目之殇
说到青岛地下商业项目，成功的范例不多见，失败的教训一箩筐。
李村的中防商街、黄岛的香江路地一城、市北洛阳路的海琴广场、李村公园的利客来超市等地下项目运营还算成功，但在网商、地上商业综合体、消费降级等的冲击下，如今也是大不如以前。
至于其他项目，则是一把辛酸泪。
曾盛极一时的市南区中山商城，2021年12月31日正式宣告终止营业，这几乎是青岛地下商业街衰落的风向标。
未来，中山商城将改造为地下停车场，提供超过1500个停车位。下图就是中山商城如今的施工现场：
市南的另一个地下项目，栈桥奥特莱斯广场，则是典型的专坑“青岛人”。因为位置绝佳，这个建筑面积7.6万平米的地下大项目，曾经为青岛人投资首选项目。结果一下子闲置了10多年：
现在，栈桥旁的这个“大水坑”终于要转身为“百门街”，复活之路恐怕将是困难重重。
市南佳世客旁边的太古广场、金街、米兰道，这三个地下商业街置身于这么好的位置，却同样是荒废10多年：
市南区去年说2021年底打通太古广场、金街、米兰道地下商业街，把商圈内永旺、海信广场、百丽广场等项目互连互通，实现南北商业片区客流互动；可如今仍没有成功复活的消息。
市北区投资颇大的地景大道，地下长度1公里，位居科技街附近优良位置，却在2011年遭遇“开业死”，后来兜兜转转，至今也没有多大的起色：
上面提到的这些地下项目都有一个共同的特点，那就是位置很好，不是商圈就是CBD，可大多数都没有发展起来。
有的半途而废，有的开业后倒闭，有的转变成地下停车场。
原因其实也很好理解，随着网商的兴起，地上商业都是过剩的，谁还会去地下？也许，改造为地下停车场，才是青岛地下商业项目的唯一出路和最终结局。
可即使有这些失败的“前车之鉴”，青岛的地下商业项目仍“前仆后继”，乐此不彼，很是让人纳闷。
03 新项目源源不断
李村商圈号称山东半岛最大的商圈，地上有乐客城、银座、苏宁、奥克斯、利客来、崂山百货、北方国贸等商业，外围还有万达广场、利客来李村公园店、宝龙广场等。
其实，李村商圈早已饱和。外围的万达广场、宝龙广场经营不佳，核心的银座、奥克斯自开业就没有辉煌过，内部的超市更是经常停业，商铺常年不满。
最核心区的维客星城，11万平方的地下商业综合体，开业后基本“门可罗雀”。
可即是如此，李村商圈还是要开发地下空间。2016年时，李村商圈古镇路及周边地下空间出让，仍是被维客拿下：
这一规划看着很好，通过地下通道把地铁、中防、地上各大超市连接起来了，可就是没有考虑实际商业需求量，至今仍没有建成。
青岛的另一个商圈，台东，本身已经没落，可2020年仍是开建了13万平方的地下空间：
不知道这么大的体量，到时候怎么消化。
黄岛的长江中路商圈，地上拥有永旺、利群、家佳源、世纪商城、麦凯乐，发展也已经饱和，其中麦凯乐已经在2020年底闭店。
但这里仍然在建长江地一城，总建筑面积达14万平方米，全长约1400米，号称江北最大地下城：
本身发展饱和，北边受香江路商圈、南边受积米崖商圈的竞争，可想而知长江地一城的处境。
当然，青岛最NB的还是：终于要对核心景点五四广场动手了：
今年8月5日，《五四广场地下空间开发利用工程情况公示》发布，涵盖特色商业、文化娱乐、生活服务、体育休闲、地下停车泊位。
别人失败了，别人碰的鼻青脸肿，我们会认为是他们能力不行，换了自己肯定会不一样；可我们却不相信大环境已经变了，而且自己的能力也不咋地。
就因为这样，青岛的地下商业项目总是“前仆后继”，失败的教训总是被归结为：他们不行。
可一个一个失败的例子告诉我们，不是他们不行，而是：不服从经济大趋势，算不好经济账，谁都不行！
本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析
