第一节 在建工程的评估

一、在建工程的概念

在建工程，指企业的固定资产新建、改建、扩建、改良或者技术改造、设备更新、大修理等尚未完工的工程，即正在建设尚未竣工投入使用的工程。在建工程通常按“建筑工程”、“安装工程”、“在安装设备”、“待摊支出”以及单项工程等进行明细核算。

二、在建工程的核查验证

1.获取在建工程(土建、设备安装)评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符，结合在建工程减值准备科目和报表数核对是否相符;

2.查阅主要在建工程项目的采购合同、工程承包合同、概预算书、付款凭据等原始资料，结合预付账款(预付工程款、材料款)、其他应付款等科目，核查在建工程的账面金额的真实性;

3.了解在建工程的投资规模、投资期限、建造方式、开工与竣工时间、各期投资金额等，与相关项目批复、内部决策程序、采购、施工、承包合同、预决算单、结算与付款记录是否一致;

4.了解在建工程中利息资本化、建设单位管理费及其他待摊投资的归集和分摊情况，尤其需要结合在建工程的合理周期，分析是否存在不合理的资本化利息，费用构成中是否混人其他应当计人产品成本或期间费用的项目;

5.对主要在建工程实施现场勘查，了解工程的形象进度、付款进度。

三、在建工程的评定估算

对在建工程采用重置成本法进行评估。其中，土建工程参照房屋建筑物的评估思路确定评估值，设备安装工程参照机器设备的评估思路确定评估值。对于仅仅发生前期工程费的在建工程也可以按照核实后账面值确定评估值;对于建设周期比较长、完工进度比较高、建设过程比较复杂的大型基建投资在建工程，在必要及切实可行的情况下，可以结合工程承包方式(EPC或E+F+C等)、项目预期投资效益等因素，考虑一定比例的建设单位合理利润。

对于商业性、经营性在建工程(如写字楼、商场等)可以选择采用假设开发法评估。由于在建工程达到完工状态后由企业自持而非对外转让，在采用假设开发法评估时无须考虑土地增值税，这与房地产开发企业存货假设开发法的运用是有区别的。

评估在建工程时，如果在建工程实际付款进度与实际完工进度存在差异，可在必要的情况下按照实际完工进度评估在建工程价值，同时预估账面未反映的应付未付工程款等负债，并在资产评估报告中披露。

对于长期非正常停工的在建工程，资产评估专业人员需要在了解分析停工原因、未来规划等因素基础上，分析续建的可能性，判断是否需要扣除可能存在的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。当判定无法复工续建的情况下，已发生的在建工程成本可能为没有价值的沉没成本。