上海这套复杂的“招标评分体系”，虽然从一定程度杜绝了房企哄抢热门土地的现象，但从挂牌变成招标，中间增加的评标环节难免会造成信息不透明。

2010年，北京CBD核心区中服地块入市时，SOHO中国董事长潘石屹就曾发微博指责，该地的标书完全是“量身定制”，全世界仅有一家公司符合所有条件。

除非完全放开，公开竞价，否则再细致的规则，也仍有漏洞可钻。但完全放开，自由竞价，有可能会再度激生地王，这显然有悖于当下政府控制房价的思路。

（IC photo/图）

一宗上海土地招标案，将三家国内排名前十的房企，同时卷入了一场“围标”风波。

2020年2月25日，上海一宗位于虹口区北外滩的“黄金地块”挂牌出让，中海、万科、华润、招商、绿城和平安共六家企业申请参与。经过评定，中海、万科、华润获得最后的竞拍机会。但到了竞价环节，由于三家企业的出价均为底价，且无人加价。最终按排位顺序，由中海成功以底价摘得这块黄金土地。

这样的结果让业内大跌眼镜。该宗地是上海虹口区近3年来首次推出纯住宅用地，业内此前普遍预测该宗地可能引起激烈争夺。

4月9日，上海普陀区人大代表、中海地产上海公司总经理崔帅，突然被上海市公安局经侦总队依法采取刑事强制措施。

据多家媒体报道，崔帅等人被带走，与北外滩地块涉嫌“围标”有关。围标，是土地招投标术语，一般指几个投标人之间相互约定，一致抬高或压低投标报价进行投标，通过限制竞争，排挤其他投标人，使某个利益相关者中标。

“围标”事件引发上海地产圈震荡。继崔帅之后，华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚、华润置地上海执行总经理宋悠优，也先后被公安机关带走调查。

目前，公安机关还未公布调查结果。一位接近中海地产的人士告诉南方周末记者，万科上海一位高管此前也被带走调查，但目前已归来。另外三家申请竞标但并未参加竞拍的企业，也有高管被调查。该人士还透露，上海警方的介入，源于有人实名举报。

在寸土寸金的上海，三家实力雄厚的房企，围绕一块热门黄金地块，如此明目张胆“围标”，在近年来的土地交易市场上相当罕见。

自1998年“房改”后，中国政府一直在完善招拍挂制度。但从2002年7月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式生效以来，随着房地产业高速发展，土地出让背后的“黑幕”一直未能彻底禁绝。

2017年“控房价”“控地价”等调控政策出台后，为了防控公开竞价容易产生地王，以北京、上海为主的一线城市相继出台了更为严厉的土地出让细则，但却给地方政府带来了“围标”难题。

怎么卖地？

将三家知名房企卷入其中的这块地，位于上海虹口区嘉兴路，紧邻规划中的北外滩核心商务区，与著名历史建筑1933老场坊仅隔了两条街。

地块为70年普通商品房用地。除建设商品房外，还需配建5%的保障房和1500平方米的自持菜市场。挂牌文件显示，地块起始价34.3亿元。报名者需缴纳保证金6.68亿。

不错的地理位置，外加没有15%自持租赁住宅等规定，导致该地块的起始楼面价就刷新了上海的成交纪录。该地出让面积21724.20平方米，限高80米，地块容积率为2.5，由此计算起始楼面价为63155.4元/平方米。而此前上海土地成交的最高楼面价，为静安区天目社区一宗宅地，起始价为55001元/平方米。

但这样的价格显然仍有利润空间，该项目地块周边二手房售价7-9万元/平方米之间，且北外滩区域已很久未出让过纯住宅地块，没有新房项目竞争。除要求70%中小户型外，该地块也没有在商品房售价上作出限制。

根据出让文件，该地需按申请人数来确定出让方式。申请人达3人及以上的，地块出让将采用竞价招标方式，申请不足3人的，则直接挂牌出让。

需要注意的是，与全国其他城市大多将“招标”和“挂牌”分开进行不同，上海这种“招标+挂牌”的出让办法，是在2017年楼市“3.17”调控后，为限制地王而推出的新办法。当年4月11日，上海规划和国土资源局发布了《上海市国有建设用地使用权出让补充公告》，对当时正在挂牌的三宗地块进行调整。此后，这种招标+挂牌的复合式出让，曾多次在上海土地交易市场出现。

除了由申请人数决定出让方式之外，上海还设计了一套“招标评分体系”。当一块地因超过3人申请而进入招标环节时，申请者需提供包括企业近两年的资产、利润等财务数据、中国房企百强排名、信用评级，在建及竣工项目数等材料，来进行投标，由土地部门组织专家进行打分评标，再按照排名选择最终能够进入拍卖的企业。

其中，有3-5家企业投标的，选择前2位。6-10家投标，则选择前3位。超过11家投标，则排名前4位的投标者均可参与拍卖。

这套评分体系采取“135分制”。管理经验占45分、项目经验41分、经济实力32分、技术资质17分。正因为此，虽然北外滩地块共有6家企业申请，但最终中海、万科和华润凭借130分、130分和120的得分，进入公开竞价环节。

上海这套复杂的“招标评分体系”，虽然从一定程度杜绝了房企哄抢热门土地的现象，但从挂牌变成招标，中间增加的评标环节难免会造成信息不透明。

一位上海地产分析人士告诉南方周末记者，虽然投标和评标的过程都是不公开的，但大家都在这个圈子里，想拿地的企业只要稍一打听就知道都有谁竞争。而打分的标准虽然固定，评分也会公开，且当投标人实力接近时，评分也难免出现主观成分。

蓄谋还是偶然？

正是在如此严密的制度之下，上海“围标”事件的诸多疑点浮出水面。

根据出让安排，自3月20日竞买申请截止，宣布以招标形式出让土地时，参与申请并有意向投标的企业，就可以获知同场竞价的6家企业都是谁。但按照上文所述的招标规则，在评标结果出来之前，理论上没人知道最终入围拍卖环节的，究竟是哪三家。

正因为如此，要想“围标”，围标人不仅要保证自己能够入围，还要知道其他入选者是谁。否则即便顺利进入了拍卖环节，只要有人抬价，地块的归属就成了未知。

但本次招标的投标、开标、评标以及最后的竞价环节均在3月31日。4月1日，上海土地交易市场就公布了中标结果。三家企业均报底价，中海因顺位第一，摘得该地块。另有媒体报道，在31日当天的竞价环节，其实也只有中海出价，其他两家直接放弃了竞标。

这也就意味着，除非早在评标结果公示前，就已经互相串通“围标”，否则留给他们现场勾兑的时间将非常少。

但如果有公司提前串通，它怎么知道自己一定会入选前三？

上海方面规定，土地评标小组由有关方面专家组成，成员人数为5人及以上的单数，身份不公开。一位参与过上海土拍的房企人士告诉南方周末记者，除非买通内部关系，否则不可能准确知道谁能入围。但他也强调，自2017年这种新的出让方式上马以来，随着各种土地出让，被评分的企业越来越多，行业内大家一般对谁能得多少分会有个概念。

事实上，最终胜出的这三家，在不同领域也各有优劣。中海、华润、万科在去年的百强排名中，分列第六、第八和第三。从业绩规模来看，万科最大，但中海的净利润却是行业最高水平。

中海和万科原本得分相同。按照规定，这种情况将优先按照经济实力得分来确定名次。正因为中海冠绝行业的高利润，上述人士称，即便不看最后结果，也能猜到中海获得第一顺位的可能性最大。

不过，即便能猜到入围名次，可围标的发起者，究竟是三家中的哪一个呢？

上述人士认为，真正的围标者，也可能不是最后的中标人。因为在评分标准不变的情况下，除非搞定了评分小组，企业想增加评分、提高排名基本不太可能。那么在自身评分不佳的情况下，与可能的高分企业互相勾兑，等拿到地之后，再入股开发，也是一种可能。

这些问题的答案，还要等到调查结果公布才能清楚。南方周末记者曾就此事向上述三家企业的多位人士询问，但均遭到拒绝。

如果“围标”属实，那么涉事企业将付出惨重代价。

2016年，房企旭辉控股在已缴纳保证金并参与投标的情况下，在土地出让的开标环节，无故缺席。最终该地块由其他4家企业完成竞拍，由宝龙集团摘得，溢价率仅0.48%。上海土地交易中心认定旭辉存在违约行为，罚没了全部保证金。旭辉此后发布公告解释，当时没参与开标是因为堵车。

另根据《中华人民共和国刑法》规定，投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人利益，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

值得一提的是，在此次申请竞标该地块的企业中，中海、华润和招商均为国企，而最终入选前三的万科，背后大股东深圳地铁集团，也是国企背景。只有平安和绿城是民营企业。

深圳一家国企副总裁告诉南方周末记者，这场外界眼中的底价围标，也可能只是基于企业对土地价值的判断。在他看来，如果是真的围标，根本没必要做得这么“明显”。三家企业都是有口碑的头部房企，假设真的围标，在竞价阶段互相抬几次价，也并非不可承受。

“我不太理解这些央企背景的公司，为什么要做这种事。国资买地本质就是左口袋进右口袋出，冒这么大风险围标，又做得这么明显，就算是高管个人行为，最后出这么大丑，好像也并不值得。”

招拍挂的窍门

上海的这起围标事件背后，也折射出上海土地出让政策乃至整个土地招拍挂系统存在的漏洞。

自1998年房改，进入商品房时代后，有关土地出让的各类丑闻就屡见不鲜。虽然政府早从2002年就出台了招拍挂制度，但时至今日，这套制度在全国各地的执行方式，信息透明程度也均有不同。

在2017年之前，全国大多数地方的建设用地，都采用挂牌拍卖的出让方式，有意者自土地挂牌之后报名，再公开竞价拍卖。这种方式的好处是，所有报名者都可以公平参与竞价，价高者得。

但在过去几年房价飞速上涨的背景下，这种制度也造成了两个极端现象。优质地块往往吸引大批参与者，以致成交价高企，地王频出。而一些冷门地块，即便多次降价挂牌，也总会流拍。

在城市化的大背景下，这种自由市场的出让模式，在一定程度上阻碍了政府开发城市的雄心。为了均衡城市板块，一些地块开始采用协议出让和招投标方式。其中前者由政府和意向企业直接沟通，只要双方约定好条件，就可以直接定向出售。

而招投标，则是由政府发布地块标的，特定或非特定企业各自上报方案及价格，最终经过评定，选择合适的对象定标。这两种出让方式，在普通住宅用地上并非首选，常见于一些大型城市规划、产业基地、远郊新区等需要企业承担部分基建及市政配套的土地。

与公开拍卖相比，这两种方式虽然极大增加了政府卖地成功的可能，但其过程中的不透明，有碍公平。上述上海房企人士告诉南方周末记者，对于冷门地块，有些地方政府会提前向企业发出买地邀请，并许诺此后出让其他地块时的种种优先条件。企业也会为了争夺好地，与政府相关部门拉关系。另外在拍卖环节，双方为了抬高或压低地价，也会安排一些无关企业入场竞价。

这些在中国地产圈广为流传的“潜规则”，曾造就一批地产富豪。而随着房价高企，土地资源越来越值钱，一些地方政府在拍卖环节也开始设置各种限制，来把控最终的竞得者。2010年，北京CBD核心区中服地块入市时，SOHO中国董事长潘石屹就曾发微博指责，该地的标书完全是“量身定制”，全世界仅有一家公司符合所有条件。

2017年，政府开始新一轮对“地王”的打压，全国各地又针对土地出让政策进行了一轮调整，除了上海的招标+挂牌复合式出让外，北京选择提高土地自持比例，来提升开发商成本，而更多的城市则在此之后引入“熔断”机制，即地价达到一定程度后就终止竞拍。

尽管上海“围标”事件眼下还没有定论，但从事件本身的诸多疑点不难看出，除非完全放开，公开竞价，否则再细致的规则，也仍有漏洞可钻。但完全放开，自由竞价，有可能会再度激生地王，这显然有悖于当下政府控制房价的思路。

近期，类似上海这样的蹊跷事件并非孤例。4月15日，长沙望城区一宗土地因5家房企竞价超过最高限价而遭遇熔断。按照长沙土地规定，该宗地原本将于4月28日摇号决定归属。

但到4月21日，当地土地部门突然宣布，一家名为长沙万轩房地产有限公司的企业摘得该地，理由是只有这一家通过了资格审查。南方周末记者通过启信宝查询发现，该公司的大股东为上海中粮地产集团。

也就是说，此前参与竞拍并导致地块熔断的其他五家公司，实际上都没有竞买资格。值得一提的是，长沙同样是在2017年后才开始采用“熔断+摇号”的土地新政。

而就在长沙土地“蹊跷”出让的隔天，厦门也诞生了一宗“蹊跷”地王。4月22日，经过14家企业多轮竞拍，唯一一家“非房企”的公司最终以103.55亿摘得该地块。工商资料显示，这家名为上海泰鸣的贸易公司，主业是建材、五金销售和市场策划营销。

据媒体报道，上海泰鸣与当天同场参与竞拍的房企中骏有密切关联，而中骏和上海泰鸣，也是当天报价最积极的企业之一。

在这些“蹊跷”事件的背后，从2月份开始，全国各大城市都加快了推地节奏。为刺激土地出让，济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等城市都出台了土地新政应对疫情，放宽买地条件——不仅可以延期缴纳土地出让金，还可以分期缴纳，放宽土地抵押贷款手续等。

南方周末记者刘诗洋