房价暴涨、限购、限贷、摇号，提高首付比例，加息，你在今天见到中国政府的楼市调控手段，在日本都曾经发生过。然而日本的房地产在经历了80-90年代的辉煌后，在90年代初房地产泡沫破裂之后，开始了失去的十年，失去的二十年，失去的三十年，到最近几年房地产价格才刚刚恢复到90年代初的价格水平。

1、 缘起:经济繁荣，出口导向，日币升值

日本的GDP在30年间一直处于高速发展，GDP几乎5年翻一翻，从1965年日本GDP就一直占据世界第二的位置，一直到被中国取代。

1960年日本GDP443亿美元，美国GDP5433亿美元，日本GDP占美国10%不到，1970年日本GDP2126亿美元，而美国10733亿美元，日本GDP占美国20%左右，1980年日本GDP11054亿美元，美国28573亿美元，日本GDP已经到了美国38.7%，1985年日本GDP13989亿美元，美国GDP43390亿美元，日本GDP占美国32%，1986年日本GDP20790亿美元，美国GDP45796亿美元，日本GDP占美国45.4%，1900年日本GDP31328亿美元，美国59631亿美元，日本GDP占美国52.5%。

图注:1960-1990日本美国GDP总量（单位美元）

我们再看下日本的人均GDP，日本在1987年人均GDP正式超过美国，1987年日本人均到了2.1万美元，而美国人均GDP是2万美元，高峰期日本人均GDP是4.3万美元，美国人均是2.9万美元。当然这其中有“广场协议”日元升值的因素。

图注:中国，美国，日本人均GDP

从下图日币兑美元的汇率我们可以看到在1970年之前日币对美元是360日币兑1美元，而后日币开始升值，到了1985年之后日币兑美元大幅升值，升值后反应在GDP和人均GDP上的是大幅提升。

图注:日币兑美元汇率