大家好，我是火箭哥。买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。以下是正文：

这个问题，已经困扰我很久了。都知道大虹桥规划能级高，这里的卖点更多是产业、地铁、规划，却从没有人提到过「学区」二字。最近，“宇宙中心”大虹桥核心区的徐泾业主们，被一条新学校的消息给刷屏了：
徐泾北大居中学正式更名为——上海师范大学附属青浦实验中学！

这座新学校位于徐泾北城，是尚鸿小学的对口初中——这下，徐泾北城回迁大区以及仁恒万科招商等商品房小区的业主，终于能让孩子读个“有牌子”的学校了。

上师大附属一来，徐泾的业主们感觉是久旱逢甘霖，终于有所像样的学校了；但这也从侧面可以看出，“宇宙中心”大虹桥，是有多缺好学校。今天我们就来聊聊这个敏感的话题：
大虹桥，为什么没有好学区？

01“高房价，却无学区”

“宇宙中心”徐泾的房价和学校，是非常不匹配的。

目前徐泾的西虹桥核心区，房价基本是9-10万，而出了沈海高速，徐盈路的房价也有8.0-9.5万一平——要知道，这里已经距离外环直线距离达到了10公里。

实际上，上海的外环外次新社区，不少房子都因为对口公办学校这个因素，而卖到了高价——比如浦东唐镇，单价破9万的仁恒、浦发、大名城三兄弟，甚至10万+的绿城玉兰花园，很大程度上靠的是福山唐城小学+建平培德中学的学区组合；（这里还没地铁）

又比如闵行春申，在缺失地铁、配套的情况下，春申景城还能卖到9万+，靠的就是闵实验小学+莘松中学的“王牌”学区组合；最近认购的天樾园和就在这里附近，但大概率对口不上这个热门学区：

而徐泾呢？看来看去，其实就划了两个学区：徐泾一小/二小+徐泾中学尚鸿小学+徐泾北大居中学（现上师大附属青浦实验中学）emmm，我反正从来没听说过。说句扎心的话：在上师大冠名之前，这就是妥妥的乡村级配置，放在全市任何一个板块里都不起眼。可以说，没人会冲着学区去买徐泾的房子。

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02“伪学区”

然而，上师大附属入驻后，也没好到哪里去。首先，虽然上师大附属的高中不错，但义务教育阶段的学校并不出名，无论是成绩还是家长的认同度，都远不如华师大附属，甚至不如上外系。而且，截至目前，上师大附属校一共有56所，仅仅今年就有15所附属学校新亮相，遍布市区、五大新城，甚至江苏、海南。都说物以稀为贵，上师大这块牌子冠名了太多学校，品牌也被“稀释”不少。

最重要的是，上师大附属青浦实验中学的原名是「徐泾北大居中学」——顾名思义，就是为动迁大居配套的初中。从学区对口表也可以看出，除了仁恒西郊、万科天空之城、招商虹桥公馆这3个商品房小区，以及大豪山林、银涛高尔夫等小部分别墅外，其余所有对口小区都是徐泾北城动迁房，人口超过3万。

都说好学校，生源和牌子缺一不可：面对3万多人的徐泾北大居生源，区区几个商品房小区犹如泥牛入海，几乎可以被忽略不计。

生源全是动迁房子弟，学校升学质量要打上大大的问号了。

03“画饼王：徐泾”

徐泾其实并不缺学校，只是规划的多、落地的少——比如在招商虹桥公馆、万科天空之城·星之屿、远洋虹桥万和源以及通用昱祥苑这里，就规划了2所幼儿园、1所小学、1所初中。其中30-01地块小学预计2022年12月开工，计划于2024年8月竣工，还得再等2年左右，学校牌子也是未知。

也比如，在仁恒西郊、蟠龙馨园以及招商&南昌市政刚刚拿下的双联路地块（图中标注35）区域内，规划了2所幼儿园、1所小学、1所初中、一所高中：

至于落地时间，你猜？反正近期是没有。短期内，仁恒西郊业主家的小孩也只能千里迢迢去尚鸿小学读书。

还有在虹桥正荣府东侧、远大健康城北侧，一所九年一贯制公办学校（暂名徐泾镇房产学校）于2022年6月开工，计划2024年3月竣工，牌子也是未知，有中介说是世外系学校。至于西面，还有一所小学+一所初中，也是未落地的状态，以后南山雨果、金地天御，还有新房龙信虹桥御澜、中建颐璟臺大概率对口，就是要等很久，目前也只能去徐泾一小/二小、徐泾中学读书。看了半天，徐泾原来藏了都快有10所公办学校了！

看到这里你要好奇了：纸面上很多学校、但为什么实际却不造呢？

04“底层逻辑”

徐泾这么多学校，为什么大多数都难以落地开学呢？其实根本原因就是2个字：没人根据徐泾派出所2021年的统计，西虹桥地区现有常住人口6.46万人（包括户籍+外来常住），而按照目前国家及上海的规定，每2.5万人配建初中一所、小学一所。目前徐泾6.46万人，配了3所小学（徐泾一小+徐泾二小+尚鸿小学）、2所初中（徐泾中学+上师大附属青浦实验中学），确实没毛病。根据目前的人口规模以及住宅地块的出让计划，徐泾预测到明年，也就是2023年，有7.7万人口基数，那么2024年新投入徐盈路的30-01小学和徐泾镇房产学校，形成5小学+3初中，这个组合也非常符合要求。很多人觉得徐泾房子多，人也应该多，但其实并非如此——别看徐泾这么多房子，但在盈港东路以南，就是徐泾南半部分，都是成片的别墅区，无论是居住密度还是实际入住率都低得可怜；

另外，各居委也会在每一年入学前做入户调查，看看你家有没有适龄小孩需要上学，年龄还没到的话大概什么时候有入学需求，等等，来为当年及以后的入学规模作预测。但是大虹桥目前的楼盘，哪个不是高积分，哪个不是“社保巨子”包场？

你想想，这批上海户籍比例创新高、社保年限创新高的新房业主，大概率客户画像是常住市区，年龄40+、甚至50+的家庭，产生的小孩“入学需求”，到底会有多少？也正因此，当入户调查一发现其实没多少小孩需要上学的话，造学校的节奏自然不会很快。

05“写在最后”

当然，还有一点就是，和松江、嘉定等郊区类似，青浦的优质公办资源不多，更多是靠民办学校补强。

比如松江的九峰实验学校、嘉定的华曜初级中学（原“上海华二民办初级中学”）一直都是区里的头牌，近年来才新开了上外云间、宋校嘉定、上实嘉定等公办学校，补足短板。而青浦这边，著名的青浦世外就在徐泾，自然吸引了不少家长置业于此，纯粹是为了接送方便。

今年是青浦世外首届学生毕业，中招升学成绩一鸣惊人：700分以上的占比高达45%，其中四校率13%，市重达线率91%，还有不少走体制外学生被世外IBDP、UWC和WLSA等顶尖国际高中录取。而且，徐泾距离隔壁华漕的诺德安达双语学校以及一众国际学校都很近，徐泾也有近6000外籍人士，既然民办、体制外教育资源这么好，那么公办学校自然没那么受重视。不过就像前文所言，大虹桥的公办学校会越来越多，从而满足日益增长的教育需求。

2022年，新开上海师范大学附属青浦实验中学；

2024年，新开徐盈路30-01地块小学、徐泾镇房产九年一贯制学校。比起隔壁华漕早早就落地华师大系，徐泾的教育发展显然慢了太久；
但信心未来徐泾的好消息会越来越多，也让教育资源配得上大虹桥9万+的房价。