房地产，已经成为当下中国经济发展的绊脚石。这颗石头，举也举不起，扔还扔不掉。那接下来，政府将如何处置这颗硬石头呢？
大家好，我是老丁
按照历史上各地区的进程来看，在进入现代货币体系之后，房地产这种大类资产价格的变化基本上会呈现出这样的走势（如图），因为经济会一直在发展，社会生产效率在不断提升，所以百年来都会是长期向上的，当然即使经济不发展，货币在不断发放，那通货膨胀也会让房地产的账面价格，处在这样波动向上的进程中。
但是在这个过程中，由于人们还会炒作逐利，所以就又会呈现出如此起起落落的波动。
而中国的房地产市场现在大体就处在这个位置上（如图），这个位置如果任由它自己发展，他就一口气下来了，而下来的时候，那整个系统大盘都会发生踩踏。到时候不仅是房地产有事，而是银行、地产、建筑、媒体、金融等各行各业都会受到牵连。
所以，现在政府的政策，就是希望今后的房地产能够走出来这样的形势（如图），这个过程可能需要三年，也可能需要五年，不确定。不过在过去从来没有人做过这件事。
一、当下的房地产处境
如今的房地产被架在了那个位置上，高耸入云，上也不对，下又不是。
而当房地产，立在这个位置上。会出现的第一个现象，就是城市间分化。分化其实是很难调控治理的，因为全国各地的情况不一样，那就没法制定统一的政策，对于一线城市来说这些还不算是太大的问题，因为他们收入来源广，家里储备粮也多。
但对于很多低线城市的地方政府，在现有税制的情况下，地方政府的收入来源更多的还在靠卖地收入，除此之外，就只能靠每年中央给批下来的一些专项债还能用一用。
但是如今很多地方政府，显性隐性债务巨大，欠的这些钱最后只能通过时间和通胀来慢慢消化掉，他们对房地产的依赖程度更高。假如房地产公司情况不够好，风险会扩散到当地的银行、建筑公司、居民、以及地方政府等等。
所以烂尾楼绝对不可以形成，烂尾楼会极大的打压购买者的信心。一旦烂尾楼形成，居民就会不愿意再买房，银行就放不出去贷款，地产公司也会变的没有回流资金，这样整个闭环就转不起来了。
所以，保交楼，不只是保护了居民，更是保护了全局。
银行怕资产变得低价，银行担心房价下跌，因为居民和房企在他们那里贷款抵押的资产，都是房子…
其实房产公司不怕价格下跌，他们更怕没有人买！我们之前在《房地产的困难三角》里面提到过，价格涨、价格跌、价格平都有各自的风险，
房地产企业能够在过去维持高杠杆、高周转的基础是成交量足够大，销售足够快。如果价格一旦不再涨价也不再跌价，这个模式就会出问题。
所有的房地产企业出问题，缺的不是银行贷款的钱，而是缺销售的钱。货卖不出去压在手里，货卖的少了，这对他们才是更大的打击，所以才会出现流动性问题。
这个的核心原因，就是成交量。我们去国家统计局看一下数据，看到房地产销售面积的这行，在2022年，每个月的销售面积累计增长率都是负的20%多。（如图）
所以我们也理解了，为什么国家从去年开始一直喊支持刚需购房，一直在降低买房的利率，在提高公积金的贷款优惠，在降低买房首付比例等等。就是希望有人能继续买…尤其是那些信用较好，资金充足的人，只要他们做了购房动作，就缓解了房企的销售压力，缓解了银行的贷款压力，缓解了各方压力….
呐，这就是我们说的今天房地产处境的第二项，叫“成交量压力”，现在你理解了这个，接下来我们说今天环境的第三项——叫城市内分化。
这项和刚才的城市间分化有啥区别？
城市间分化，是城市和城市之间的对比。城市内分化，是基于同一个城市里，不同分区，不同街道，也出现了分化。
每个城市都有市中心，公共交通方便，周边配套齐，房价贵，但价格坚挺！也都有郊区….然后，多数郊区在价格上就呈现出相反的形势。
我先问你一个问题：如果房价将来五年八年都不再涨了，或者只是微涨，你还会买房吗？
这个问题抛给大多数人，最后给出的结论是：“会买，但是不会那么着急了”
在房价上涨的环境里，很多人会因为担心价格继续上涨，所以只要有钱就赶紧提前买进！量价齐升。
在房价下跌的环境里，大家就都会选择观望，然后等到一个很低价格的时候，才会有人出手。缩量阴跌。
所以，在房住不炒的方针下，房子就失去了大部分投资属性，只保留了消费属性。大家就不着急了….
在房地产市场里，我们都是散户。人们总认为自己是首套，就是刚需！
其实刚需也是有时间限制的….房价涨的时候，刚需就特别刚，房价不涨的时候，刚需也可以缓几年…
只要房住不炒方针不变，就意味着市场中，只有极少数优质房产才具备资本属性。
从去年开始很多城市的房地产政策都陆陆续续放松了限制，然后市场普遍呈现出的现象就变成这样：多数房产量价齐跌，少数核心区域房产量价齐升。还有房子在上涨，而且买的人还很多，没想到吧？大多数房子都在跌，买的人还少了，也没想到吧？
这就是当下中国房地产的处境！可以说是，旱的更旱，涝的更涝。
二、这个处境下政府会如何决策？
之前就说过，房地产在今天依然对中国经济有巨大的影响！房地产相关的产业链，所能创造的GDP，能占到中国GDP的20%以上，所以房地产投资每变动5%，都会给经济带来大约0.6%的变化。
在这样的情况下，今年还想要完成一定的经济目标，房地产就变得必不可少。
然而当下的房地产处境又是这么尴尬，所以，我们看到政府在处理房地产的问题上，给了一些新的趋势方向。
1、第一个就是一城一策，每个城市自己制定自己的政策，来应对当下房地产市场分化的问题。
2、大力支持刚需购买和改善需求购房，降低房贷利率、降低首付比例、提高公积金贷款、以及推出退税的税收优惠等等，让今天有购房需求的人、有资金且低杠杆的人尽快购房，先让市场有足够多的成交量。
3、再次强调房地产是实体经济，是支柱型产业，通过宣传口径，给市场注入信心。
4、始终强调底线是保交楼。保交楼是市场信心极其重要的一个环节，付了款就会有房子，才能够促进后续更多人去购房。
5、解决已经出现流动性问题的房地产企业，降低融资成本，给他们注入一些流动性，避免发生系统性风险。同时要求所有房地产企业在今后发展过程中逐步降低负债率，控制自身杠杆。
还有第六项，是我们在过去就强调过的，就是保障性住房。今年已经2023年了，中国房地产在过去七八年的时间里，发展那么快，主要靠“棚户区改造”。可是从2020年开始，棚户区改造的量级越来越少，到了2025年的时候，就更少了…
所以现在开始在很多高线城市大力推行保障性住房的建设，意思就是这个房子政府交给开发商建设，建设完之后，政府把房子低价租给年轻人。这样既解决了年轻人进入大城市的初期住房问题，也对建筑业以及房地产产业链的启动，有意义。只要建筑公司们有活干，不管是谁的活，最后都能够创造GDP，而且能够保证整个行业平稳的度过这个时间段。
第七项，房地产税试点暂停！
这个很多人都没听说过吧？
过去，很多地方政府都靠卖地来活着，但是土地总有卖不动的一天，等大家都有房子了，房子都卖不动了，你的地卖给谁呢。
所以将来地方政府的收入里面，基本上就会有这一项——房地产税，你的价格越高，我收的税就越多。
2020年时候，当时定下来2021年启动房地产税试点，试点五年，然后再修正，并且完善立法…再推出。现在，整个延迟了….
记住，是延迟。很多事情的本质改变不了的…
三、将来房价怎么看？
房地产问题，对于政府来说
政府最希望的情况是，经济在持续增长，人们的消费也在持续增长，比如增速在5%，但是每年房地产价格的增速只有1～2%。
这样，长时间下来，房地产在经济中的占比不仅逐年降低，回归健康状态，保证房地产不发生金融崩盘。
而且只要房价在不断上涨的过程里，这样十年后再征收房地产税以房价为基准，对于地方政府，这也是未来他们的主要收入来源之一，且也是逐年增多的。
如果因为通货膨胀，大多数商品的价格，都从一块钱涨到了十块钱。但是房地产的价格只从一块钱涨到了三到五块钱，你说他是涨价的吗？是…也不是。
所以很多没有房子的人都想看到房地产崩盘，想让那些炒作的人付出代价。可是政府、银行、房企、建筑公司等等，他们不想呀。
很多有房子的人，甚至有多套房子的人，希望看到房价继续上涨，而且涨得越快越好，但是政府也不希望这样，因为过快上涨，负债率高涨，容易出现负债率过高，出现金融风险。他们担心的是金融问题，其实只要负债率是健康的，价格这个因素，对于他们来说，无所谓了。
结尾：
在城市化比较高的发达国家，从来没有谁家的企业市值前几名，是房地产企业！
这说明，当社会发展越来越成熟，城市化率越来越高，房地产企业的权重，会变得越来越低。
但是，房地产生意，从古至今，一直都是赚钱的好生意…房价在各个国家的上百年历史里，涨涨跌跌过多少个来回，但是趋势，却长期都是向上的….
还记得我们去年针对房地产趋势的总结吗？
短期三年看下，因为信心不足，杠杆太高。中期八年看稳，因为行政够强，因为房住不炒。长期二十年看上，因为经济在涨，因为政府需要，因为历史如此。
会当凌绝顶，一览众山小。
只有站在山顶向下看，我们才会看到一个行业的全貌。
我是老丁，是当下市场上，唯二的一个，会跟大家来聊经济周期、金融周期的人。
朋友们，下期见。
