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广州房贷还款方式，又多了一种选择！

近日，楚楚朋友圈不少二手房中介都疯狂发这张图↓

情况属实？先息后本的还款方式划算吗？申请有什么条件限制？

来，我们一文看清。

贷款30年利息多10万，只适合投资客

首先，楚楚拨通的是中国银行天河支行的电话，信贷部经理明确：中行没有先息后本这种还款方式，四大行都不会有。

接下来，楚楚咨询了招商银行，该行信贷经理也称，房贷没有先息后本，消费贷倒是可以做，贷款时间为一年。

难道，网上流传的消息是假的？

最后，楚楚拨通了兴业银行的电话，对方表示，可以做先息后本的房贷！

但是条件比较苛刻，该项业务面对的是世界500强、事业单位以及公务员等员工，年收入必须达到全年利息+本金总和的两倍！

而且，这种房贷只适用于中心6区的二手房，外围区不能做，新房也不能做......

它的具体还款方式是：

前10年每年先归还利息，每年年末归还1%本金;

第11-20年每年先归还利息，每年年末归还4%本金；

第21-30年每年先归还利息，每年年末归还5%本金。

既然条件这么苛刻，是不是能让购房者“占大便宜”？

我们来算一下数，以目前大多数人已选择的4.45%年利率来算，第一年，等额本息的利息是88341.41元，先本后息是89000元，后者比前者多约658元。

但每月还款额方面，先本后息月供仅7416元，比等额本息低了两千多。

这样的情况将持续到第10年，也就是说，10年前，先本后息的月供都是比较轻松的，年底只需要拿出2万元偿还本金即可，这对有年终奖的工薪阶层来说，问题不算太大。

但从第11年开始，先本后息每年底需偿还8万元本金，折算下来月供已高于等额本息。

从第21年开始，先本后息每年底需偿还10万元本金，乍一听压力更大，但实际上此时每月的月供只剩下一两千了，所以压力相对11-20年少很多。

总的看来，先本后息与等额本息相比，压力主要集中在第11-20年，而且按贷30年来计算，先本后息的利息还要比等额本息多出10.87万元。

这么看来，先本后息这种还款方式也并没有很划算，只对在10年内就能还清贷款的买家比较友好，但这种买家，在市场上少之又少。

83城放松限贷，信贷口子已松

不管怎样，先本后息这种还款方式的出现，都算是楼市信贷开了一道口子。

此外，早在8月22日，央行就公布5年期以上LPR降至4.3%，与之前相比降了15个基点。虽说业内都预料到LPR会降，但主流媒体和经济学家预测都是下调10个基点，结果下调15个基点，不难看出国家对放松信贷的力度还是比较大的。

而据克而瑞统计，2022年以来，83城相继放松限贷，其中57城首套房首付比例下调至20%，比如兰州、贵阳、南通等；

44城实行认房不认贷，如郑州、宜昌、肇庆等；41城下调二套房首付比例，其中33城二套首付下调至30%，如如南宁、西宁、绍兴等。

信贷放松的背后，是中央定调稳地产的决心。

房贷利率一直下行，提前还贷有必要吗？

在此背景下，又有人产生了这样的疑问：

既然房贷利率不断下降，我有无必要提前还款，卖一买一享受新的利率？

就连今天楚楚致电中国银行时，对方第一句就是问，咨询提前还贷吗？

可见，目前已出现“提前还贷潮”。

大源按揭总经理郑大源向媒体表示，提前还款肯定是有好处的，意味着部分按揭利息可以不用支付了，但也要从4个方面去衡量：

1、如果申请房贷时的贷款利率较高，则有必要提前还款；

2、提前还款的资金来源和成本，如果恰好拥有一部分自有的闲置资金，提前还款也未尝不可；

3、提前还款的资金，是要规划在接下来一个比较长的时间内不会使用到这笔钱；

4、资金有没有盈利的空间，如果能够找到比房贷利率更高的理财渠道，赚取利率差，则不需要考虑提前还款。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，如果按照“按揭利率+手续费+物业管理费+折旧+机会成本”等计算，持有一套房产的成本一般在5%左右，如果找不到5%以上的理财，那么，提前还款可能就相当于理财了。

对于提前还贷的节点，易居研究院智库中心研究总监严跃进也向媒体分析道，如果要决定提前还款，就要选择在贷款的前几年提前还款，后期的利息支出就会少一些，比较划算，到了贷款年限的中后期，提前还贷意义不大。

此外，严跃进还强调，如果办理提前还款的手续等待时间比较长，超过两个月，可能反而会打乱购房者偿还计划，最后就会显得不划算。唯有银行手续简单且违约金很少，提前还贷才确实可以考虑。

原创：楚楚

编辑：房评评