案例：恒汇泰达房地产开发公司开发了西山湖境小区，小区地下一层为停车位及地下储藏室。停车位和地下储藏室均无产权证照，也无法办理产权证照。在2017-2018年2月期间，公司向客户销售停车位及地下储藏室，停车位18万每个，地下储藏室10万每个。公司与业主签定《地下车位使用合同》及《储藏室使用合同》，合同中约定：“该车位的使用期限为二十年……使用期限届满，甲方同意将该车位继续无偿提供给乙方使用至2080年12月31日（与土地使用权期限一致）。”储藏室合同约定与《地下车位使用合同》基本一致。

请问：该业务应该怎么计算增值税？是按销售开发产品（或不动产）计算税金？还是按租赁不动产计算税金？

首先我们来看税务机关的口径

问：纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，如何计算缴纳增值税？

湖北国税：纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，所签订租赁合同约定租期为20年（含）以上,并一次性收取租金的，按转让建筑物永久使用权，依销售不动产的规定征收增值税；否则，按不动产租赁征收增值税。

点评：湖北国税采取了按合同年限界定的方法。超过20年的，认定为销售不动产。

青岛国税：1.对于捆绑住宅转让车位使用权，在《购房合同》或《车位使用权转让协议》中约定车位价款包含在其购房款中，其转让车位使用权的行为不属于无偿转让不动产，不视同销售行为。

2.对于单独转让车位使用权，属于销售不动产行为，按照销售不动产相关规定缴纳税款。转让车位使用权，不涉及销售房地产建筑面积，不得扣除支付的土地价款。

3.销售具有产权的车库、车位，按照销售自行开发房地产项目规定执行。

点评：青岛国税按照是否单独转让的方法来界定。

江苏国税：根据财税【2016】36 号有关应税服务注释规定，转让建筑物永久使用权，按照销售不动产缴纳增值税。因此纳税人出售没有独立产权的车位或储藏间，应按销售不动产缴纳增值税。

点评：江苏国税直接按照不动产销售界定。

TT财税观点

按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，应按照出售不动产处理。

《合同法》规定，租赁合同超过 20 年无效。对于出售没有独立产权的车位或储藏间，虽然购买方并未取得完全的占有权、使用权、收益权、处置权，但本着实质重于形式的原则，并从尊重交易双方习惯出发，应该按照出售不动产进行处理。