01┃壹
青岛九大开发商违规被通报
昨天（11月29日），青岛住建局在官网发布了《关于青岛铸成置业有限公司等企业违规行为处理情况的通报》，对9家开发商的违规行为进行了通报：
这9家开发商主要涉及到4大问题，即未取得《商品房预售许可证》违规收取定金、首付款，未使用预售资金监管账户收取部分购房人的购房款，售楼处现场未按要求进行信息公开、公示，取得《商品房预售许可证》后未及时办理入网认证手续。
我们来看看都是哪些开发商和楼盘被通报了。
未取得《商品房预售许可证》违规收取定金、首付款，或以锁定客户资金的方式进行销售活动：青岛铸成置业有限公司的大都汇·玺元，中巍(青岛)房地产开发有限公司的中巍双子星城，青岛中交城投置业有限公司的中交海洋科技城。
未使用预售资金监管账户收取部分购房人的购房款，逃避预售资金监管：青岛嘉凯城房地产开发有限公司的融创·观湖，青岛世华茂悦企业管理有限公司的中梁拾光映象，青岛海骏置业有限公司的远洋万和城。
售楼处现场未按要求进行信息公开、公示：青岛鲁商锦绣置业有限公司的八大湖小区改造项目一期。
取得《商品房预售许可证》后未及时办理入网认证手续：青岛利盛置业有限公司的保利天珺、青岛广臻置业有限公司的保利时代。
从上述开发商的违规行为来看，我们作为买房者应该注意哪些事项呢？
02┃贰
预售证为什么这么重要？
在楼盘的诸多证件中，预售证是最重要的。
相关部门给楼盘颁发预售证之前，会核实相关房子的以下条件：
申请人是登记簿记载的土地使用权人；申请人是建设工程规划许可证明、施工许可证明记载的权利人；经实地查看，申请预售的房屋坐落、幢数、层数符合建设工程规划许可证明记载和形象进度要求；申请预售的房地产不存在查封等限制权利记载；申请外销的房地产与国家安全部门准予外销的房地产一致；申请预售的房地产存在土地抵押或者在建工程抵押的，抵押权人同意预售，并且出具全体业主共有房地产和政府所有房地产不在抵押登记范围的声明； 物业用房的位置、面积与规划批准的图纸记载一致；住房套型结构比例符合规定；施工进度满足预售条件等。
也就是说，只有核实了这些条件，只有颁发了预售证，才能最大程度降低买房者的风险。预售证，是新房预售政策下保护买房者的一个措施。
不然，你买的可能是一片空地，可能土地抵押或者在建工程抵押的抵押权人不同意预售，可能你买的房子查无此房……
而现实中，很多没有取得预售证的开发商，为了提前锁定买房者或者提前回笼资金，冒着违法违规的危险收取定金、订金、首付等。这种情况下不出事还好，一旦开发商有个意外，买房者可能钱房两空。
那么，买房者应该怎么确定所买的房子已经取得预售证了呢？
首先要说明一点，一个楼盘可能会有好几个预售证，每个预售证上都会列明预售许可的楼栋、单元和房间号，买房者不能在售楼处看到有开发商名字的预售证就相信所有楼栋都取得了预售许可，而是要查查你所要买的楼栋、单元有没有预售证。
其次，售楼处一般都对预售证进行张挂、公示，要是找不到的话就向置业顾问索取。
第三，要是不相信售楼处的预售证，可以在“青岛网上房地产”网站上输入开发商名字或者楼盘名字、地址进行查询，也可以向住建部门咨询。
想要查到哪套房子有没有预售证是很简单的，买房者只需要5分钟的时间，就能避免买房中的一大风险。
03┃叁
预售资金监管账户是个啥？
很多买房者在办理买房手续过程中都像是一个“木头人”，置业顾问让在哪签字就在哪签字，让在哪摁手印就在哪摁手印，让把首付款打到哪个账户就打到哪个账户。
不瞒大家，我在以前买房子过程中也是这么干的。
一般来说，我们只需看明白预售合同中的违约责任、交房日期、房子坐落位置等关键信息就行了，其他的售楼处也没必要忽悠你。
但是现在不行了，这两年开发商普遍日子不好过，现金流紧张。为了达到回笼资金的目的，开发商是无所不用其极。
像上面被通报的融创·观湖、中梁拾光映象、远洋万和城三个楼盘的开发商，就未使用预售资金监管账户收取部分购房人的购房款，逃避预售资金监管。
这种情况下，一旦开发商资金链断裂，楼盘烂尾了，买房者不但收不了房，首付也没了。所以，相关部门才设置预售资金监管账户，对预售资金进行监管，不达到相应建设进度开发商就拿不到预售款。
青岛在今年就专门下发文件《青岛市新建商品房预售资金监管办法》，要求开发商必须使用预售资金监管账户收取购房款，并且对开发商支取预售资金做了限制：
（一）建成层数达到规划总层数三分之一的，可申请不超过协议监管资金30%的资金额度；
（二）建成层数达到规划总层数一半的，可申请不超过协议监管资金50%的资金额度;规划设计总层数为18层（含18层）以上的建筑，建成层数达到规划总层数三分之二的，可申请不超过协议监管资金70%的资金额度。
（三）主体结构封顶的，可申请不超过协议监管资金90%的资金额度；
（四）取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》的，监管终止。
所以，作为普通买房者，一定要反复确认开发商给你的付款账户是否是预售资金监管账户，要是实在不确定的话可以向住建部门询问。
04┃肆
一定要及时网签！
相信大家都看过这种新闻，某某楼盘烂尾了，已经网签的买房者理直气壮地维权，没有网签的买房者就懵逼了，你以为是你的房子，却可能还在银行抵押，债权人是银行；也可能一房多卖了，人家网签的才是产权人，你只是个局外人。
是的，网签是确定“你买的房子是你的”第一道法定程序。
不管是新房还是二手房，都有网签这道程序，虽然往往由开发商或者中介操办，但买房者不能不管不顾，一定要及时催着网签，要是拖了很长时间，就得去住建部门查查权属了。
我曾经建议大家买新房时多少贷点款，这主要基于以下考虑：
目前，青岛市面上大部分的预售新房都有在建工程抵押，如果你买房贷款了，那么放款之前开发商就得解除“在建工程抵押”，然后你再用这处未建好的房子去抵押贷款。
如果你是全款，开发商要是资金紧张的话，可能不会解除在建工程抵押，不和你网签，这样他们可以既收你的全款，又可以用“你”的房子去抵押贷款，可谓一举双得。
更加过分的开发商，也可能把你全款买的房子另行卖出。假设第二个买主是贷款买房，那么这套房子就会和第二个买房者网签，这样开发商同样可以既收你的全款，又收第二个买房者的贷款。
所以，一房多卖往往出现在全款买房者身上。
如果你是贷款买房，银行放款前会给你核实“你买的房子是不是你的”，银行可比个人专业多了，也比个人小心多了，确定权属后他们才敢放款。
05┃伍
售楼处现场信息公示
在上面9家被通报的开发商中，青岛鲁商锦绣置业有限公司因售楼处现场未按要求进行信息公开、公示被责令整改。
那么售楼处现场应该公示哪些信息呢？
根据《青岛市商品房预（销）售信息公开管理办法》，售楼处至少应该公示以下信息：
证件类： 《商品房预售许可证》或《房地产初始登记证明》、《房地产权证》、《建设工程规划许可证》及项目总体规划平面图、《建筑工程施工许可证》、《房地产项目开发经营权证》、房地产开发企业《资质证书》、代理销售的还应公示房地产经纪机构备案证明及委托协议。
文件类：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房预(出)售合同示范文本》、《青岛市商品住宅使用手册》、《购房特别提示》。
可售房源信息：(一)批准预售本期和原有的可售房源总套数、建筑总面积和平均销售价格(按建筑面积计算)； (二)每套商品房建筑面积和套内建筑面积； (三)每套房屋的销售总价；(四)抵押相关信息；(五)商品房房源“可售”、“已付定金”、“已签合同”、“已登记”、“自留”等预(销)售动态信息。
信息查询服务：(一)通过电脑等设备，免费为购房者提供商品房网上签约备案查询服务； (二)《房地产测绘成果预(实)测报告》； (三)《商品房预售方案》； (四)《前期物业服务合同》； (五)相关管理部门规定其他需要提供查询的信息。
根据《青岛市新建商品房预售资金监管办法》，开发企业应当在商品房销售场所显著位置公示预售资金监管协议。预售资金监管承办银行和监管账户信息应记载于《商品房预售许可证》和《商品房预售合同》。
可见，上面我们所说的预售证、预售资金监管账户、网签查询等信息，开发商在售楼处都应该公示或提供查询服务。
现在新房预售的程序已经非常规范，如果你买房时多留意、多问询、多质疑一些，大概率是不会上开发商的当的。
本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析
