这周楼哥分析了全面降准对东莞楼市的影响，房贷额度逐渐宽松，贷款利率慢慢降下来，之前存在的一些金融限制也会放松。

那些受贷款影响的客户，会重新回流到楼市，也有部分客户看到利率下调，也回流到楼市，市场信心逐渐建立起来。

事实上，11月份东莞已释放信贷回暖信号。

相较金九银十期间，11月东莞房贷放款速度有了明显增速，从申请、审批、放款，一个流程大概只需要1-2个月就能完成。

如果说放在9、10月份，或更早的时候，银行让等3-4个月是常态，运气不好的客户甚至等了半年时间。

据了解，目前东莞大部分银行放款速度是1-2个月，一些银行放款时间是以周为单位计算，最早1-4周就可以放款。

新房方面，东莞各大银行首套房利率普遍加100基点以上，最低5.65%（LPR+100BP），最高6.15%（LPR+150BP），不同楼盘对接的银行相对会有些许浮动，具体还要看实际审批。

建设、农业、公司、东莞农村商业银行首套房利率是最优惠的，只有5.65%。

中国、广发、邮政、民生首套房利率则要高一个水平，普遍去到5.7%、5.85%、5.95%。

交通、招商、东莞银行首套房利率最高，分别去到6.05%、6.15%。

二手房方面，东莞二套房利率普遍要加120基点以上，二套利率最低5.8%（LPR+115BP），最高6.35%（LPR+170BP）。

利率不高于5.95%的银行包括：建设、农业、工商、广发、民生、东莞农村商业银行。

高于6.0%的银行包括：中国、交通、招商、邮政、东莞银行。

二手房指导价出台后，以四大行为代表，指导价成为银行审批二手房贷款的参考依据。

目前东莞有部分银行以评估价来发放二手房贷款，但是评估价跟指导价之间相差不能太多，广发和东莞农村商业银行暂按照市场评估价审批。

总而言之，信贷信号回暖，放款速度加快，虽然房贷利率维持较高水平，但最起码放款难放款慢不再是购房者要担心的问题。

总而言之，信贷信号回暖，放款速度加快，虽然房贷利率维持较高水平，但最起码放款难放款慢不再是购房者要担心的问题。

就在昨天，11月份东莞商品住宅网上签约销售情况出炉，本月洋房成交均价为27975元/㎡，环比上涨9.5%，原因是10月大量高价项目网签拉高均价。

合计9个镇街新房均价超过3万/㎡，依次为南城、松山湖、长安、虎门、东城、万江、塘厦、大朗、大岭山。

11月份滨海湾片区开盘加推项目最多，其中虎门和厚街新房卖得最火，而松山湖、塘厦去化数据最佳。

库存方面，11月东莞全市新房库存446万㎡（含商务性质住宅），洋房、别墅、公寓消化周期分别为9个月、14个月、33个月。

年底冲刺阶段，仍将有较多项目集中入市，这个数据还会持续走高。

楼哥认为，东莞新房市场明显供大于求，年底营销市场表现平淡，预计新房成交面临沉重压力，供应集中的板块蓄客难，楼盘推售步伐放缓，加推数量以及加推项目数量也会减少。

二手房方面，11月东莞二手房成交均价为16612元/㎡，环比上涨8.7%，成交了943套，相对10月份翻倍，但仍处于历史低位。

楼哥认为，在房贷信号回暖的前提下，后续二手房成交会出现一定程度的恢复性上涨，但市场整体低迷预期不变，想要一下子扭转过来基本没可能。