2018-01-18 房小评 中国房评报道

一笔40亿元人民币的A轮融资，刷新了中国长租公寓行业单笔之最，也让链家旗下长租公寓品牌“自如”的估值超过200亿元，成为同行翘楚。

可是，即便已经成为行业头马，盈利这件事仍然任重道远。

房小评从自如相关人士处获悉，2017年，自如租金收入突破160亿元，管理着全国50万间房屋，但是仅仅在北京1座城市实现了微盈。从全国范围来看，上海、深圳、杭州、南京、武汉、天津、成都和广州等8大城市，都还处于投入期。

自如在长租公寓领域已深耕6年，尚且如此，市场中其他品牌面临的情况不会更轻松。

在政府鼓励租赁的政策之下，近年来300余家长租公寓前赴后继掠食。正逢争夺市场的关键时期，自如将利用这笔融资，拓展规模，夯实产品和服务，将市场份额牢牢占稳。

规模与口碑的平衡

不同于开发商推出的集中式公寓，自如的房源主要来自分散业主的委托，由自如进行装修配置后再对外出租，并提供后期的保洁和维修服务。

这件事前期投入大，回报缓慢，规模临界点高。想要做到盈利，需要从效率规模和增值服务两点入手。

自如CEO熊林透露，完成此轮融资后，自如准备在2018年将管理的房源数量扩展到80万间，比现有规模增长60%。

当然，自如也不会盲目追求扩张速度，要知道，拿房成本是影响长租公寓盈利的重要因素，自如内部一直推崇“以出代收”，只有房屋品质好，出房能力强，才能降低空置，从而间接降低拿房成本。

而不适当的规模扩张，必然会造成短期入住率的下降，并由此抬高空置成本，直接影响到财务数字。

另一方面，规模增加的确可以降低采购成本，但考虑到长租公寓本身重运营的特点，过度的规模扩张也将给管理和服务品质带来冲击。

2018年，被自如定义为“口碑年”，即让自如成长为中国人租房和业主出租的第一选择。如何在抢占市场与提升口碑之间，寻找一个平衡点，是自如这一年面临的重要挑战。

目前，自如仅在北京的出租率达到95%以上，而长租公寓的出租率低于90%则容易处于亏损状态，这意味着其他新进入城市，需要时间。在这些城市，自如会先把客户满意度等指标完成好，盈利的问题暂放在后。

增值服务仍待挖掘

自如的商业模式中，除了租金收入外，面向所有用户的增值服务是一块有待充分挖掘的空间，其中包含自如保洁、自如搬家、自如维修，以及家居美学电商-自如优品等等。

在2017年，自如装修了超过10万套房子，交付了300万单以上的自如保洁，进行超过100万单的自如维修，也有超过10万单的自如搬家等服务。当然，背靠数十万的租户，基于大量客户资源的进一步深挖，其实充满想象空间。

根据统计数据，目前自如和业主方面通常是3-5年起签，国内的租期相比于国外长租公寓来说，明显较短，直接导致的问题是，装修投入还未赚回来，房子就被业主收回去了。上述自如相关人士表示，未来自如会努力争取，更加稳定的租住周期。

而从租客的角度来说，他们在自如的平均租期为415天，高于租赁市场平均水平，自如的租客续约率也高于行业平均水平。

不论是业主租期还是租客租期，运营方所希望的，当然都是更加长久稳定才好。

所以，今年除了规模扩张外，自如就将“在用户关心的事情上”进行投资，比如产品创新和品质提升，以及运营管理和用户体验的进步。

熊林表示，这个行业需要有重度的IT投入，保证高效的运营管理和用户体验。2018年，自如会把更多的资源投入科技和开发。

“自如已经开发了长租公寓行业第一个智能家居系统，未来，我们希望自如是第一个把智能家居成规模运用的企业。我们希望连接冰箱、彩电、空气净化器等等。”

此外，长租公寓运营本身就是重服务的行业，单就保洁、搬家和维修，这三项服务的专业程度，就仍有很大进步空间。

随着租购并举的住房机制开始推行，长租公寓已经成为开发商、中介和各路资本追逐的战场。但这个行业，天然的长线赚慢钱属性，考验每一位参与者，能否耐得住寂寞。