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上半年救市，到了下半年既要救市还要救信心。

壹丨封顶再放贷并非全国首例

前几天，青岛的一则“保交楼”政策上了热搜，新政要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款。青岛多家银行和开发商表示，目前已接到通知。工行、建行、农行、光大银行等都已经开始执行上述政策要求，其他银行还在跟进中。

执行层面上，相关贷款银行必须要到工地拍照，要求银行办贷负责人、开发商工程相关负责人包括销售负责人同时出镜，以便开展进一步的工作。此条政策追溯过往，即便是之前已审批通过的也暂时不放。

青岛给全国楼市打了个样，也成为首个在此类制度上做出创新和突破的城市。但其实早在2003年时，中国银行发出“（2003）121 号文”，明确规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金。

而后在2021年1月29日上海银保监会印发通知，对个人住房信贷管理工作提出了进一步要求，其中就已经提到了住房不封顶，银行不予放贷。

但需要注意的是主体封顶后往往还需要1年到1年半的时间才能达到交房标准，外立面、水电包括公区等等都需要时间和金钱。这也是为何很多人会说，封顶才是烂尾开始的原因。

封顶后再放贷更多是提振信心作用，但期房销售影响力度有限。

我们都知道预售制是从香港传入内地的，但香港是鲜有烂尾楼的。他们在这方面有两个很大的特点，一个是预售金监管主体不是银行而是律师行，另一个是可以在交房后在办理按揭贷款。港资开发商现在也在将一些新概念慢慢输入到内地，8月2日香港置地在武汉4个楼盘开始推出“准现房销售”模式：首付1成，交房后开始还贷。这无疑才会让更多刚需动心，下决心。

但客观说短期内期房是很难打破的，现在全国各个城市也在积极出台各种保交楼的新规，比如郑州、武汉成立房地产纾困基金；赣州返还未动工项目土地款；遂宁、咸阳“一对一帮扶”。地方出手落实ZF的责任，这些对于购房者来说肯定利好，但对房企的考验更大。

现在民企其实摆烂、躺平的已经一大半了，还在活跃的就是一些相对比较稳的，但如果说再继续加码那这些房企的流动性也是会有影响的，全靠国企/央企显然支撑不起18万亿房地产市场规模。

贰丨“交付焦虑”造成冲击

还是我们之前的观点，楼市是必须要救的，而且是一定会救的。在7月底的政治局会议后针对于当前停工停贷问题，首提“保交楼”，多城已落实“一楼一策一专班”，保交楼都快成ZZ任务了。

只有守住购房者的利益底线，一切后续的购房利好政策才是真正有效的，否则，不过是一场空谈。当下的交付焦虑对于楼市所带来的冲击真的太大了。

CRIC监测数据显示，重点50城7月新开盘项目平均去化率降至31%，与5月持平，在经历了6月年中冲刺之后，市场再度回归平淡，多数城市复苏进程受阻，像天津、重庆、郑州、青岛、济南等7月的开盘去化率都不足3成，西安7月的整体开盘去化也才5成左右，这还是在好几个“千人摇”炸场的情况。

“停工停贷”加剧了居民观望情绪，同时也对冲了前期政策的利好效应，所以像重庆、武汉、郑州短期市场都出现了明显回落。7月郑州到访量跌至5.94万组，环比下降21%，重庆客户到访量不足5万组，环比下降16%，客户转化率也由6月的7%降至6%。

新房交付安全焦虑下，也有购房者开始转战二手房，像成都、苏州的二手房成交量都反超新房成交。苏州7月二手房成交套数是新房的1.4倍，而成都7月二手成交量冲高至1.7万套，已达到近10年月度最高水平。这背后有当地的政策刺激也有市场信心不足的原因。

叁丨一场全行业大考

大部分城市采取的救市策略都是政府+银行双管齐下，但效果还是需要时间验证，短期内反弹不会太快。现在各地都是救项目而不是救房企，民企资金紧张不敢拿地，央企/国企托底的情况还会持续，虽然交房有了保障，产品固化可能也会出现。以后大概率出现多种合作方式，国央企，央企民企，一切都为了活下去。

地产这块蛋糕离不开国央企也离不开民企开发商，项目、房企都得保。现在地方政府、金融机构、房企都在释放积极信号了，8月5日，中国华融与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，标志着资产管理公司（AMC）正式纾困房地产行业。

之前房企都在摇着长期主义的大旗，那这一轮大考房企的表现就是实打实的答案了，房企的诚意也在决定着未来还能走多远。