2019年10月21日，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部印发《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》的通知，禁止未经监管部门批准，或者超越经营范围向社会对象发放贷款。对房地产开发企业来说，原有的直接贷款融资受到非法放贷的限制，只能向有金融借贷资质的机构进行融资，导致房地产开发企业的社会融资渠道变窄。信托融资恰逢其时地吸引了国内众多房地产企业的目光。

2020年1月，随着新冠肺炎疫情的蔓延发展，全国多地启动突发公共卫生事件一级响应机制，大中城市相继采取了一系列严格的防控疫情措施，将对房地产开发企业的经营带来直接影响，企业融资的需求会进一步放大。

2020年1月20日，中国银行保险监督管理委员会发布《信托公司股权管理暂行办法》（2020年第4号，自2020年3月1日起施行）。该办法对于规范信托公司股东行为，保护信托公司、信托当事人的合法权益，起到良好的法律保障作用。陕西许小平律师事务所路航、刘杰两位专业律师精心梳理自身从事房企信托融资业务的相关经验与大家共享，透彻分析了房地产信托融资的定义特点和操作模式，列举出国内具备信托牌照的信托公司名单，应注意事项（禁止规定）的提示，有效防范融资双方的法律风险，律师把相关法律条文形成通俗易懂的法律读本，无偿提供业界参考。本文作者的初衷是服务房地产开发企业，协助企业拓宽融资渠道，回报社会妥善处理好信托融资遇到的法律问题。

一、概念

（一）信托、房企信托融资定义：

依据《中华人民共和国信托法》第二条之规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。

信托融资是指利用信托的方式进行资金的融通。信托融资在许多业务领域都广泛存在，如有价证券信托、公用事业信托、交通运输信托、房地产信托等。本文仅就房地产信托业务领域进行分析指引。

房地产信托融资就是通过实施信托计划筹集资金、投向房地产业并对其进行管理的业务。在房企融资需求的强劲拉动下，房地产信托已经成为银行贷款之外的一条重要金融渠道，在社会上的认知度不断提高。

（二）房地产信托融资特点：

房地产企业选择信托融资，主要是因为信托融资具有以下特点：

1、融资速度较快。信托融资的操作相对简单，期限设计和资金运用方式灵活，从设计到审批（或备案）以及发行所需的时间较少，可快速筹集资金。

2、融资者负担小。信托融资对融资者没有限制，只要信托公司愿意投资给融资者即可。

3、融资成本较低。融资成本指融资者要为筹措的资金付出融资过程中的组织管理费用、融资后的资金占用费用以及融资时支付的其它费用。

4、风险小，投资回报率高。相对于股票、债券、房地产投资而言，信托投资回报要稳定得多。

（三）房地产信托融资操作模式：

房地产业务领域信托融资一般通过信托贷款、项目股权投资、购买房地产证券等方式投资房地产，主要分为债权型、股权型、收益权型以及组合型业务模式。

二、债权型信托操作模式及特点

债权型信托，又叫信托贷款，指委托人（投资人、受益人）投资信托公司，由信托公司向开发商发放信托贷款，开发商提供资产抵押、股权质押、第三方担保等，并按约定向信托公司支付利息、归还本金，信托公司再向投资者分配信托收益和本金。

1.操作流程图：

（1）投资者（委托人）向信托公司（受托人）提供信托资金；

（2）融资方（项目公司）向信托公司提供资产抵押、股权质押、第三方担保；

（3）信托公司（受托人）向融资方（项目公司）提供信托贷款；

（4）融资方（项目公司）向信托公司（受托人）支付利息、偿还本金；

（5）信托公司（受托人）向融资方（项目公司）支付信托收益和本金。

2.常见做法及特点：

（1）对房产开发公司(项目)要求：“四证”齐全，自有资本金达到35%，二级以上开发资质，项目盈利能力强。

（2）风控机制：资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50%左右）；股权质押；第三方担保；设置监管账户。

（3）退出方式：偿还贷款本金利息。

（4）融资金额：视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等。

（5）融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。

（6）融资成本：高于同期银行贷款利率，目前在12%-20%居多。

三、股权型信托操作模式及特点

股权投资型信托，指信托公司将信托资金以股权收购或增资扩股的形式实现对房地产企业的投资；信托公司通过对房地产企业股权的分红、减资或转让获得投资收益；信托公司按信托文件约定向投资人返还本金并分配信托收益。

优点：此模式可以改善房地产企业资本结构，降低资产负债率，提高企业资信等级。

缺点：信托计划退出和流动性较差，后期资金介入比较困难，大多数延续非标模式。

1.进入方式：

股权转让、增资扩股、增加资本公积（以及股东借款）。

2.操作流程图：

（2）融资方（项目公司）向信托公司（受托人）提供资产抵押、股权质押、第三方担保；（1）投资者（委托人）向信托公司（受托人）提供信托资金；

（3）信托公司（受托人）将信托资金以股权收购或增资扩股的形式进入向融资方（项目公司）实现投资；

（4）信托公司（受托人）通过对融资方（项目公司）股权的分红、减资或转让变现，获得投资收益；

3.常见做法及特点：

（1）对房地产公司(项目)要求：股权结构相对简单清晰，项目盈利能力强。

（2）风控机制：向房产(项目)公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保。

（3）退出方式：溢价股权回购。

（4）融资金额：视项目的资金需求及双方的谈判结果。

（5）融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。

（6）融资成本：高于同期银行贷款利率，一般在15%以上。

（7）股权性质：该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）。

四、收益权型信托操作模式及特点

资产收益权信托，是指以资产的收益权（如基础资产预售、销售或以其他形式使用和处分所形成现金收入的权利）作为信托基础财产，并通过管理、运用、处分获得收益的方式。

1.资产类型：主要为租金收益权、应收账款收益权、项目收益权、股权收益权等资产，以资产权益转让和回购承诺的方式与信托进行融资。

2.操作模式通常为：信托公司与融资方签订《特定资产收益权转让合同》，信托公司支付信托资金给融资方作为对价，融资方则将特定资产的“资产收益权”转让给信托公司，但特定资产的所有权和占有权并不转让给信托公司。

3.操作流程图：

（1）投资者（委托人）与信托公司（受托人）达成《投资信托计划》，投资者（委托人）向信托公司（受托人）提供信托资金；

（2）融资方（项目公司）与信托公司达成《特定资产收益权转让合同》和《回购协议》；

（3）融资方（项目公司）向信托公司提供资产抵押、股权质押、第三方担保；

（4）信托公司向融资方（项目公司）支付信托收益和本金，融资方则将特定资产的“资产收益权”转让给信托公司；

（5）达到《回购协议》约定的回购条件时，融资方（项目公司）从信托公司回购“资产收益权”；

（6）信托公司（受托人）向融资方（项目公司）依据《投资信托计划》支付信托收益和本金。

4、常见做法及特点：

（1）对房产公司信托财产要求：业已建成，产权清晰，证件齐全；能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业。

（2）风控机制：设置优先受益权，信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿;回购承诺及第三方担保；物业抵押、股权质押等。

（3）退出方式：开发商溢价回购受益权或追加认购次级受益权。

（4）融资金额：视信托财产的评估价值和租金收入等确定。

（5）融资期限：一般期限不超过3年，也可通过设计实现资金循环使用。

（6）融资成本：高于同期银行贷款利率，12-18%/年，视资产质量而定。

五、组合型信托操作模式及特点

前面说的三种模式也可以被组合在一起使用，如股权投资+贷款、股权投资+权益投资、股权投资+财产权信托等等，期限配置等方面均比较灵活。

1、常见做法及特点是：

（1）对房地产公司(项目)要求：项目盈利前景良好，一般为大型集团开发项目。

（2）风控机制：向项目公司委派董事、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管、受托支付、综合采用。

（3）退出方式：贷款偿还及溢价股收购。

（4）融资金额：一般在5亿以上。

（5）融资期限：以2-3年居多，股权投资期限也可以为5年期甚至更长。

（6）融资成本：固定+浮动，固定部分一般不低于15%/年。

六、资质和条件要求

（一）房地产开发企业（融资方）需要具备的资质条件：

根据《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》（银监发【2009】25号）的规定，房地产企业向信托人申请信托贷款需要具备“四三二”条件。

“四”：房地产开发企业的项目必须‘四证’齐全即土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。向2C级信托公司申请融资至少需要具备“三证”。

“三”：房地产开发企业的项目其资本金比例不低于35%，经济适用房除外。

“二”：房地产开发企业至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质，向2C级信托公司申请融资除外。

（二）信托公司设立条件：

根据《信托公司管理办法》（中国银行业监督管理委员会令2007年第2号）的规定：设立信托公司，应当经中国银行业监督管理委员会批准，并领取金融许可证。未经中国银行业监督管理委员会批准，任何单位和个人不得经营信托业务，任何经营单位不得在其名称中使用“信托公司”字样。法律法规另有规定的除外。设立信托公司，应当具备下列条件：

（一）有符合《中华人民共和国公司法》和中国银行业监督管理委员会规定的公司章程；

（二）有具备中国银行业监督管理委员会规定的入股资格的股东；

（三）具有本办法规定的最低限额的注册资本；

（四）有具备中国银行业监督管理委员会规定任职资格的董事、高级管理人员和与其业务相适应的信托从业人员；

（五）具有健全的组织机构、信托业务操作规程和风险控制制度；

（六）有符合要求的营业场所、安全防范措施和与业务有关其他设施；

（七）中国银行业监督管理委员会规定的其他条件。

七、目前具备信托牌照的信托公司名单

从中国信托业协会获悉，获得中国银监会批准，通过重新登记获发新的金融牌照的信托公司现有68家。

以下为68家获得信托牌照的公司名单（按首字拼音顺序排名）。

八、禁止规定

（一）常规的禁止性规定：

1.不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供开发贷款。

2.不得直接或以并购贷款等名义变相为房地产企业提供土地储备贷款。

3.不得直接或变相为房地产企业提供流动资金贷款。

4.不得以向开发商上下游企业、关联方或施工方发放贷款等名义将资金实际用于房地产项目开发，规避房地产信托贷款相关监管要求。

（二）各信托公司不得助推房地产企业增加隐形杠杆：

1.股权投资附加回购。

2.股权投资附加关联方或其他第三方受让。

在银监会2009年9月3日发布的《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》中规定：“二、信托公司不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。前述债务性集合信托计划资金包括以股权投资附加回购承诺（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让的情形）等方式运用的信托资金。信托公司按照《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》开展私人股权投资信托业务时，约定股权投资附加回购选择权的情形不适用前款规定。”2008年265号文也规定严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款。

3.股权投资＋股东借款。

实质通过股东借款实现融资目的，此前已实际被较多地方监管部门叫停。该模式是信托公司提供的股权投资属于真股投资。但是严格意义来讲，信托计划属于募集资金，而不是信托公司的自有资金，因此监管有权对此进行限制。

4.股权投资＋债权认购劣后等各类“明股实债”方式。

5.通过投资应收账款、特定资产收益权等各类收（受）益权模式变相规避房地产信托监管要求。

一般应收账款融资都会间接通过上游企业实现，这里检查的核心违规点有两个：

一是和上游企业的贸易真实性；二是上游企业融资后资金不能回流。如果上述条件只要有一个不满足就涉及违规问题。

九、法律依据及参考文件

1.《中华人民共和国信托法》

2001年4月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，中华人民共和国主席令第五十号公布。

2.《中华人民共和国银行业监督管理法》

2006年10月31日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议《关于修改〈中华人民共和国银行业监督管理法〉的决定》修正。

3.《信托公司管理办法》

2007年3月1日中国银行业监督管理委员会令〔2007〕2号公布。

4.《信托公司净资本管理办法》

2010年7月12日中国银行业监督管理委员会令〔2010〕5号公布。

5.《信托公司股权管理暂行办法》

2020年1月20日中国银行保险监督管理委员会令〔2020〕4号公布。

6.《信托公司集合资金信托计划管理办法》

2009年2月4日中国银行业监督管理委员会令〔2009〕1号修订。

7.《中国银监会信托公司行政许可事项实施办法》

2015年6月5日中国银行业监督管理委员会银监会令〔2015〕5号公布。

8.《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

2003年6月5日中国人民银行银发〔2003〕121号公布。

9.《中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》

2005年8月28日中国银行业监督管理委员会办公厅银监办发〔2005〕212号公布。

10.《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》

2006年7月22日中国银行业监督管理委员会银监发〔2006〕54号公布。

11.《关于实施〈信托公司管理办法〉和〈信托公司集合资金信托计划管理办法〉有关具体事项的通知》

2007年2月14日中国银行业监督管理委员会银监发〔2007〕18号公布。

12.《中国银监会关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》

2008年10月28日中国银行业监督管理委员会银监发〔2008〕265号公布。

13.《中国银监会关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》

2009年1月10日中国银行业监督管理委员会银监发〔2009〕3号公布。

14.《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》

2009年3月25日中国银行业监督管理委员会银监发〔2009〕25号公布。

15.《中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》

2009年9月1日中国银行业监督管理委员会银监发〔2009〕84号公布。

16.《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》

2010年11月12日中国银行业监督管理委员会办公厅银监办发〔2010〕343号公布。

17.《中国银监会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见》

2014年4月8日中国银行业监督管理委员会办公厅银监办发〔2014〕99号公布。

18.《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》

2019年5月8日中国银行保险监督管理委员会银保监发〔2019〕23号公布。

十、附属资料

附属文件1：《涉及信托贷款业务的法律依据及参考文件汇编》。

内文集合了18份信托法律法规和规范性文件，以便随时查阅。

附属文件2：《参考案例》

内文摘选了司法文书网公示的典型民事判决案例，将涉及信托合同履行争议案件的裁判宗旨，并做律师提示。还摘录一些行政处罚案件。对当事人有借鉴意义。

附属文件3：《律师推荐合同模板》

结合律师业务操作经验拟定信托融资业务中资产收益权转让合同及回购合同、抵押合同、股权质押合同、保证合同，方便当事人取用，并根据自身情况相应修改完善。

附属文件4：《国内68家信托公司联系方式》

内文集合了国内（大陆）68家信托公司的联系电话。方便当事人取用。

律师：路航 刘杰