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数据来源丨国大地产、政府官网等本文作者丨张泽丹主要内容来自实地调研与政府官网,数据详尽,图片超清,感谢多位朋友的帮助,本文仅代表个人观点。

石家庄高新区,本地人又称“开发区”,位于东二环外、京珠高速以东,藁城区以西。设立于1991年,经过二十多年的发展建设,现在是石家庄市五大主城区之一,但它在市区存在感很低,大多数普通市民甚至分不清楚“高新区”“经开区”“”循环化工园区““鹿泉开发区”,经常把高新区笼统的称作”开发区“。

经过一个多月的调研和准备,作者想通过这篇文章,中立客观、详实有序的向读者解析以下问题:为什么要创建高新区?高新区的现状是怎样的?房地产市场表现如何?哪些群体在买卖高新区的住宅?高新区的前景如何?

注:本文所用数据皆出自国大地产与政府官网,所用规划图下载自石家庄高新区官网,部分图片因尺寸过大,可能会被相关平台压缩,建议点开大图查看,或加入读者群与知识星球,内附超清原图。


石家庄高新区全面调研(上):二十余载,成事几何?



高新区简介


▍何为”高新区“?

“高新区”是“开发区”的一种,而”开发区“是一个舶来品概念,我国在80年代初开始引进这种概念,并在沿海的经济开放城市建设最早的开发区,即经济技术开发区

1988年,国务院部门以及省一级地方政府开始批准设立地方开发区,随后全国各地出现“开发区热”,——地方各级政府或部门,为了吸引外资、发展工业、促进当地经济发展,擅自批准设立了名目繁多的各类开发区。当时全国有N个”开发区“,甚至一个县城的处级单位就可以创办”开发区“,一个省份几百个开发区相当常见。

开发区的建设,会伴随着低价圈地、税费优惠等”福利“,而这种盲目增设开发区的行为,严重超出了实际需求,影响了各地的经济发展,所以国务院在2003年下发《关于暂停审批各类开发区的通知》,在全国开始了为期三年的“开发区清理整顿”工作。

现在,通过中国开发区网(www.cadz.org.cn),可以了解到,目前中国共有9类、2675个开发区;其中,河北省共有91个开发区。举个例子,“千年大计”——雄安新区属于开发区九类中的“国家级新区”,而石家庄高新区属于“国家级高新技术产业开发区”,也是“开发区”的一个种类。


石家庄高新区全面调研(上):二十余载,成事几何?


石家庄高新区全面调研(上):二十余载,成事几何?


▲以上截图出自中国开发区网


说这么多,就是想让大家了解一下“开发区“这个概念,——中国只有不到三百个地级市,但已经有两千六百多个各类”开发区“,平均下来,一个地级市有八、九个”开发区“。如果你的城市没有”开发区“,那真的是极其极其罕见。所以,石家庄高新区真的”不值钱“。

▍石家庄高新区发展历史

所有”开发区“建立的初衷,都是为了吸引外资、发展工业、促进当地经济发展,石家庄高新区也不例外。只不过,它隐约还承载着另外一个主要功能——转移安置石家庄主城区的”落后产能“,比如原先二环内的药厂、钢厂、化工厂等。

从高新区官网,我们可以了解到——石家庄高新区是1991年3月6日经国务院批准设立的首批国家级高新区。1995年,原省级经济技术开发区并入高新区,2009年,裕华区的宋营镇和栾城县的郄马镇划归高新区托管。目前,高新区下辖两个街道、两个镇和科技创业园区,共26个行政村、14个社区,实际管理面积78.75平方公里,户籍人口16.5万,居住人口近37.5万。2018年,石家庄高新区在全国157家国家级高新区综合实力排名中位居第17位,全国生物医药产业园区综合竞争力排名第7位。

目前,石家庄高新区的产业组成中,以石药、以岭、石家庄四药等为代表的600多家生物医药企业占总产值比重52%;以格力电器、博深工具等为代表的高端装备制造企业产值占总产值比重40.5%;以54所、13所等为代表的信息通信技术企业占总产值比重1.3%,现代服务业及其它占总产值比重6.4%。也就是说,石家庄高新区的核心产业只有两种,——生物医药和装备制造

2018年高新区的GDP数值怎么也找不到,只找到了2017年的,——约251亿,什么概念?在石家庄二十多个区县中勉强能排进前十,在经济体量上和裕华区是一个档次。为什么要提到裕华区呢?因为石家庄高新区在行政上归属裕华区,很多土地也是从裕华区划过去的。但高新区是“开发区”,裕华区是“市辖区”,高新区是由石家庄市政府的派出机构——“管委会”来进行行政管理的,目前石家庄高新区党工委 管委会的最高领导是一位副市长。说白了,高新区管委会的行政等级要比裕华区“高一点”。

虽然行政等级高一些,经济体量相当,但高新区常住人口勉强只有裕华区的一半。要知道,高新区是1991年成立的,裕华区是2001年成立的,早出生十年,却还是个弟弟。所以市政府也有点着急,今年4月底召开了加快高新区发展推进大会,推出包括财政支持、土地规划、金融政策、生物医药等20条举措“助推”高新区发展。3月份的时候,高新区还公布了石家庄今年最大的城建计划,——改扩建道路近百条。为什么需要建这么多道路?请看下部分,高新区交通路网现状。


石家庄高新区全面调研(上):二十余载,成事几何?


▲高新区规划图,蓝线为边界,下载自高新区官网

高新区现状


▍交通路网

下面这张图,红色如血管的网路代表高新区已经实际通车的道路,不包括乡村土路和几条县道。


石家庄高新区全面调研(上):二十余载,成事几何?


▲红色线条为高新区已实际通车路段,图片太大可能会被平台压缩,原图知识星球内附


这张图是我骑自行车,前段时间跑遍整个高新区得到的,读者群里也“直播”了,可靠性接近100%,可能会有某些小错误,但不影响最终结果。

从上图可以看出:高新区目前路网建设很不完善,南二环东延线(信工路)以南区域只有五条断断续续的主干道;南二环东延线以北、太行大街以西区域,虽然东西主干道基本都已建成通车,但内部“断头路”很多,学苑路狭窄且也是一条断头路,所以目前高新区连接二环内城区的主干道只有三条——黄河大道、长江大道、珠江大道。又因为与京珠高速相交,所以有时候堵车情况很严重。

更何况,南北方向,目前只有太行大街是实际“贯穿”、可以沟通其他城区的,天山大街、昆仑大街、秦岭大街等,仔细查看上图,你会发现,它们都是断头路。所以,高新区的路网建设亟待补全。

值得一提的是,高新区的地铁建设进度很快,一号线已通车,三号线预计2021年前后通车,六号线一期工程预计2025年左右动工建成。(有意思的是,高新区虽然以“发展高新技术产业”为主要目标,但这三条地铁线路,没有一条是经过主要工业园区的)

▍商圈、住宅区与工业区

下面两张图,在高新区实际已通车的路网基础上,增加了一些已经投入使用的城建配套、商业学校、知名企业等,并大致圈定了“住宅区”、“工业区”和“待建区”。


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▲城建配套与知名企业分布图



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▲图片太大可能会被平台压缩,原图知识星球内附


从以上两图中,可以看出:

①高新区目前仅有“天山海世界”和“益新购物”两个商圈,并且天山海世界和益新购物的主体规模都比较小,业态不完整,只能满足基本生活所需,高新区的朋友普遍反映,购物娱乐下馆子还是得去二环内。

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▲益新购物中心


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▲天山海世界


②高新区目前围绕着这两个商圈,形成了两个比较成熟的住宅区,大致范围为:太行大街以西、南二环东延线以北、珠峰大街以西、和平路以南。但其中,还夹杂着相当数量的药厂、工厂、待建空地、在建工地,以及宋营、北豆、中仰陵、东仰陵四个城中村。


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▲太行大街和珠江大道交口

③高新区目前大部分工厂和园区位于太行大街以东、南二环东延线以北区域,但也有很多企业位于“住宅区”,比如以岭健康城、石药、华药的部分厂区。同时,实地走访的时候,我发现很多工业地块实际只占了50%左右的地块面积,开发深度明显不够。


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▲石家庄四药

④南二环东延线以南区域,除了天山公园周边以外,基本完全处于待建状态,现在到处都是玉米地,有东仰陵、西京北、东京北、东羊市、郄马、东佐、信家庄、段干、八方、韩通等十几个村落。


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▲玉米地和不远处的在建楼盘

▍现状总结

根据实际调研和高新区规划图,作者又做出下面这张图,标识出开发区目前所有地块的实际现状。


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▲开发区所有地块实际现状


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▲长江大道与天山大街交口,是开发区目前最繁华的地段

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▲高新区“住宅区”的街道都比较整洁

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▲学苑路两侧的市容市貌就显得有些“落后”,虽然已经是高新区比较成熟的区域了


从上面的图片中,不难看出,高新区目前的“成熟”城区范围很小。火炬广场只能算半个公园,天山公园又远离“住宅区”,所以市民实际可以休闲游玩的场所很少。而且,高新区药企、工厂很多,几乎是石家庄空气质量最差的区域。(就算是大白天,药企附近也有很明显的止咳水味道,有点甜)

教育方面,除了一中实验学校、想象国际小学有些口碑外,其他的都是弟弟,有追求的家长都会把孩子送入二环周边的学校。不带歧视的讲,高新区很多小学的生源,基本都来自城中村和藁城赵县等区域。同时,高新区的专科院校非常多,尤其是大专、中专、技工类学院,本科院校几乎没有。

医疗方面,省二院、三院、四院在高新区均设有分院,但只集中于海世界商圈。

综上,目前高新区路网交通很不完善,商业娱乐教育配套比较落后,地铁规划值得表扬,仅有约四分之一的区域属于“成熟住宅区”,生物医药和装备制造是其核心产业,但经济体量仍然偏小,空气污染严重,待拆迁村落约有19个,除海世界周边区域以外,市容市貌与城乡结合部无异。

土地市场概况


作者从业时间仅有三年多,所以只能找到2016-2019年8月间、高新区所有已出让的住宅用地信息,详细的区位和亩单价走势如下两图。(完整土拍表格太长,加在文章末尾)


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▲2016-2019年8月,高新区所有已出让住宅地块分布图,含简略信息与部分藁城地块

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▲2016-2019年8月,高新区住宅用地牡丹江走势图

从上面两图,有心的读者可以看出,——虽然高新区每年住宅地块的亩单价一直在涨,但类似海世界周边的“黄金地块”甚至比东三环的地块还要便宜。这其实引申出另外一个问题,——高新区的土地市场很乱,早年间几乎所有楼盘都是先盖楼再拿地,很多小区的土地性质并不是住宅用地,本土房企跑马圈地的现象很普遍,几乎所有住宅用地都已经“名花有主”,比如融创臻园壹号,就是融创从润江手里拿到的。这种情况,2017年以后才有所改善。

所以,高新区的实际土地价值是比较难界定的,“实际成本”隐藏在土拍之下,一般人是看不出规律的。举个例子,南二环东延线、北乐乡那一带,很多房企的地块集中在同一片区域,万科新都会和全业地块是亩单价七百二十多万,万合就只有二百七十多万,保利却得掏九百二十多万。华远甚至得花1305万/亩的价格,抢天山公园周边的一块“净地”。

还有,高新区的用地规划和已经公布的规划图不符,很多地块标的是非住宅用地,实际会通过“调规”变成住宅用地,所以高新区的住宅用地供应量也是无法确定的。起码,本文作者接触不到真正的用地规划图。

二手房市场简析


:高新区二手房成交数据,来自国大内网,共接近三千条买卖过户信息,时间跨度2016-2019年8月。国大在高新区二手房市场占比很高,2018年房管局数据显示,高新区二手房总过户量为1385套,国大660套,占比超过40%。因为高评骗贷、低价避税、户口差异、私人过户等原因,房管局的数据,可靠度不高,这是业内共识。所以这三千条中介公司的内网成交数据,反而可以反映出高新区四年内的真实市场行情。2017年3月17日石家庄出台“限购”,所以作者把2017年的数据从4月分割开来,用来分析限购对高新区楼市的影响。

▍房价与成交量


石家庄高新区全面调研(上):二十余载,成事几何?



从上图可以看出:高新区房价从2016到2017下半年,大约上涨了50%,2018年以后,房价开始下跌,但跌幅很小;同时,2017年4月以后,成交量下跌明显,2019年成交量进一步下挫。

高新区楼市调研下篇,会做出每一个月的房价与成交量走势图,方便读者可以更清晰的了解到成交量变动与房价走势之间的关系,敬请期待。

▍购房者与房主

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▲房主与购房者 年龄段分布对比柱状图


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▲2016-2019年,河北省与石家庄市户口的购房者占比走势图


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▲购房者户口来源占比分布图,注:每个地区所占百分比是相对于总体的


从以上四张图表中,可以看出:

①房主中,70和80后居多,购房者中,80和90后占绝对优势;

②如果将房主看作“上一代购房者”,那么买卖双方的户口来源是极其相似的,都有约90%的原始户口来自河北省,55%-60%左右的原始户口来自石家庄市

③通过对比,不难发现,2017年4月、也就是“限购”出台前后,购房者户口来源中,来自“石家庄市”的户口占比变化不大,甚至略有提升,充分证明了作者一直以来的观点——“限购”前后,石家庄主要购房群体没有发生明显变化,也就是说,一直都是同一拨人在买石家庄的房子。

④购买高新区二手房的主要群体,占比最高的是河北省石家庄市户口(55.38%),石家庄二十多个区县中,购买高新区房产最多的群体来自藁城(11.42%)、赵县(5.81%)、辛集(3.68%)、无极和正定,这四个县区紧靠高新区。这证明高新区购房者中地缘性客户占比最高。

⑤河北省其他地级市中,邢台(8.86%)、保定(5.64%)、邯郸(5.92%)、衡水(5.25%)、沧州(3.36%)占比最高,也就是说,来自冀中南地区的购房者占比很高,甚至超过了石家庄市很多区县

▍其他


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▲四年间,高新区二手房成交面积段分布

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▲近期高新区二手房成交套价分布

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▲四年间,高新区二手房小区成交量占比排名

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▲2019年高新区所有 有成交记录的二手房小区数据统计,原图太大,知识星球内附


从以上四张图表中,可以看出:

①高新区二手房最受欢迎的面积段是60-120平,尤其是90平左右的两室,占比最高;同时,2018年至今,高新区房价跌幅不大,成交量最大的套价区间为100-200万,尤其是130-150万左右的两室,占比最高

②高新区目前共计有40多个二手房小区,是有房本、可以交易的,这些小区加起来共计七万多户,国大内网在售房源数量约三千套,平均到每个小区约70套。同比其他城区,比如长安区共计约600个二手房小区,内网上架房源数量约一万套,平均到每个小区约17套。也就是说,高新区的二手房小区出房率明显比其他城区要高

③从小区来看,高新区二手房成交集中度很高,以天然城、水榭花都、同祥城为代表的12个小区成交量占高新区总成交份额超过76%。这也从侧面说明,高新区成熟城区面积很小,购房者可挑选余地太小。(恒大绿洲属于藁城,但其实大多数人都把它看作高新区的)

④2018年高新区二手房总过户量为1385套,2019年大概率会跌到1000套左右,那么按照现在的行情来看,高新区二手房市场的整体去化周期预计会超过三年

④目前,高新区很多小区都在陆续下房本,预计房源上架数量会越来越高。

在售楼盘营销概况


注:下面这张表格中的“剩余货量”,来自于国大商品房事业部的实时统计,基本是最接近楼盘实际情况的,虽然肯定会存在误差,毕竟每个楼盘的真实销量和剩余货量属于开发商的核心数据,绝对不会随意透露。但这张表,应该是目前普通购房者和业内能接触到的最真实客观的数据了。


石家庄高新区全面调研(上):二十余载,成事几何?



高新区目前在售的住宅楼盘数量是石家庄主城区最多的,从2018年至今,出现过很多“现象级楼盘”,比如去年的融创臻园壹号、万科新都会,今年的润江壹号、保利时光印象等。联系实际营销情况与上图数据,可以得出以下结论:

①从去化速度来看,高新区的在售住宅楼盘月均去化量比主城区绝大多数楼盘都要好。其中,刚需购房者尤其青睐“大房企”“均价13000以下”的楼盘,比如南二环东延线与东三环交界处、万科保利的项目。

②对比各楼盘去化量,可以发现:海世界周边新建楼盘,单价15000左右极受市场欢迎,比如润江壹号,超过一万五,去化量会急剧降低;学苑路沿线也是如此,金盛悦府虽然均价15500,但存在备案差价、捆绑车位的情况,实际首付偏高,所以去化速度也不快;南二环东延线板块,单价一旦超过13500,去化速度会明显降低,比如万科新都会,开盘均价12500,近400套房源当天清盘,现售均价14500,月均去化量很低,而一墙之隔的保利时光印象,均价13300,开盘三个月以来一直保持着上百套的去化量;东北三环方向的融创臻园和保利堂悦命运相同,首次开盘均价12000左右,去化速度极快,现在涨到13000、小户型房源紧缺后,去化速度显著降低;东南三环方向,目前在售楼盘仅有高远旭东城一家,虽然一再推出“购房送车”等促销活动,月均去化量依然十分感人,证明现阶段购房者普遍无法接受到该区域购房置业。


石家庄高新区全面调研(上):二十余载,成事几何?


▲去往万科新都会的路途


③高新区目前绝大多数住宅楼盘都捆绑车位或地下室,部分楼盘存在备案价差,实际首付比例超过35%,南二环东延线接近东三环的楼盘属于藁城区,首付可以做到20%。(除了上图中出现的楼盘外,富力城、雅都园、雍雅锦江、仕林铭邸、翰林甲第、天山熙湖三期等,都或多或少有房源在售,但销量都不乐观)

综上,高新区的在售住宅楼盘,目前呈现“冰火两重天”的现象,——成熟“住宅区”一万五左右、北乐乡一万三左右、无捆绑的楼盘去化速度很快,小的楼盘甚至几个月就可以清盘;但房价一旦超过上述界限、或捆绑车位、备案价差等,去化速度就会变得很慢。(不算没有房本的村证房小区,粗略估计,目前高新区的商品房总户数应该在10万套左右,实际居住人口不好统计,村民都有平房,村证房小区也非常多)

文末总结


高新区这篇文章筹划了一个多月,尤其是二手房成交数据,我是一条一条、分门别类、从内网“扒”下来的,方便通过excel直接筛选然后做出每一张图表。规划图也是一个地块一个地块慢慢PS的,估计还会存在一些小错误,但不会影响到最终结果。

文章最后,可能读者最想问的问题还是——你怎么看待高新区的发展前景

这个问题其实和石家庄这座城市的“调调”有关。你们看,石家庄高新区从成立至今,已经接近三十年了,除了近五年内建成一大批商品房小区与两条地铁外,其他地方乏善可陈。比如,天山海世界是1999年建成的,20年过去了,高新区的核心商圈还是只有一个天山海世界。经济方面,高新区GDP在石家庄市勉强能排进前十,但还不到藁城的一半。教育方面,二十多年,只有一所“一中实验”可堪一战,其他的专科院校就不提了,毕竟整个河北省一所985 211都没有,高新区还奢求什么?今年,市政府又重新提到了高新区,要“加快高新区的发展建设”,我觉得很难评价。

其实,高新区的发展,也是整个石家庄市的缩影。主城四大区和周边其他城区几乎都有割裂带,往北有条河,过去十年想强行跨过去发展正定新区,结果现在几乎要放弃了;往南是大片空地,但南北贯穿主干道很少,前几年做出来一个东南片区规划,炒了两年,卖了一大批地,结果一条路都没修,因为发现得砸大把银子才能跨到栾城;往东,一条京珠高速绿化带把高新区隔离了;往西,主干道倒是不少,但都是山区,前段时间出了一个全国闻名的“金山湖”,接近半年,鹿泉区不敢再卖一块地。

回过头来说高新区,它其实还有发展空间,藁城有经开区、循环化工园区,大家有的是银子,未来石雄城际会穿过正定新区、高新区、直达栾城,高新区人口增量也是石家庄最高的,看起来都不错。但仔细想想,这些也会反过来限制高新区,这么多工业园区,主要发展的就是医药和机械制造,空气污染那么大,让谁住?难道说,还要再逼工厂继续搬迁?高新技术产业开发区,五到八年内,三条地铁没有一条是穿到工业园区的,所以地铁究竟是为什么而建设开发的......

东南西北全试一遍,还是找不到“发展方向”,最近提到了“中央商务区”。这些年,整个城市规划重点发展方向的感觉如同——盲人摸象,摸到那儿就敲板。你们看,石家庄就是这样,甚至我们河北都是如此,曹妃甸、京津冀、雄安新区......好像都和河北有关,却最终都是无关的

以上,感谢阅读,转发到朋友圈,就是对作者最大的帮助。



PS.下文预告:石家庄开发区楼市调研

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文章来源: 小美
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