数据来源丨国大地产、政府官网等本文作者丨张泽丹主要内容来自实地调研与政府官网，数据详尽，图片超清，感谢多位朋友的帮助，本文仅代表个人观点。

石家庄高新区，本地人又称“开发区”，位于东二环外、京珠高速以东，藁城区以西。设立于1991年，经过二十多年的发展建设，现在是石家庄市五大主城区之一，但它在市区存在感很低，大多数普通市民甚至分不清楚“高新区”“经开区”“”循环化工园区““鹿泉开发区”，经常把高新区笼统的称作”开发区“。

经过一个多月的调研和准备，作者想通过这篇文章，中立客观、详实有序的向读者解析以下问题：为什么要创建高新区？高新区的现状是怎样的？房地产市场表现如何？哪些群体在买卖高新区的住宅？高新区的前景如何？

注：本文所用数据皆出自国大地产与政府官网，所用规划图下载自石家庄高新区官网，部分图片因尺寸过大，可能会被相关平台压缩，建议点开大图查看，或加入读者群与知识星球，内附超清原图。

高新区简介

▍何为”高新区“？

“高新区”是“开发区”的一种，而”开发区“是一个舶来品概念，我国在80年代初开始引进这种概念，并在沿海的经济开放城市建设最早的开发区，即经济技术开发区。

1988年，国务院部门以及省一级地方政府开始批准设立地方开发区，随后全国各地出现“开发区热”，——地方各级政府或部门，为了吸引外资、发展工业、促进当地经济发展，擅自批准设立了名目繁多的各类开发区。当时全国有N个”开发区“，甚至一个县城的处级单位就可以创办”开发区“，一个省份几百个开发区相当常见。

开发区的建设，会伴随着低价圈地、税费优惠等”福利“，而这种盲目增设开发区的行为，严重超出了实际需求，影响了各地的经济发展，所以国务院在2003年下发《关于暂停审批各类开发区的通知》，在全国开始了为期三年的“开发区清理整顿”工作。

现在，通过中国开发区网（www.cadz.org.cn），可以了解到，目前中国共有9类、2675个开发区；其中，河北省共有91个开发区。举个例子，“千年大计”——雄安新区属于开发区九类中的“国家级新区”，而石家庄高新区属于“国家级高新技术产业开发区”，也是“开发区”的一个种类。

▲以上截图出自中国开发区网

说这么多，就是想让大家了解一下“开发区“这个概念，——中国只有不到三百个地级市，但已经有两千六百多个各类”开发区“，平均下来，一个地级市有八、九个”开发区“。如果你的城市没有”开发区“，那真的是极其极其罕见。所以，石家庄高新区真的”不值钱“。

▍石家庄高新区发展历史

所有”开发区“建立的初衷，都是为了吸引外资、发展工业、促进当地经济发展，石家庄高新区也不例外。只不过，它隐约还承载着另外一个主要功能——转移安置石家庄主城区的”落后产能“，比如原先二环内的药厂、钢厂、化工厂等。

从高新区官网，我们可以了解到——石家庄高新区是1991年3月6日经国务院批准设立的首批国家级高新区。1995年，原省级经济技术开发区并入高新区，2009年，裕华区的宋营镇和栾城县的郄马镇划归高新区托管。目前，高新区下辖两个街道、两个镇和科技创业园区，共26个行政村、14个社区，实际管理面积78.75平方公里，户籍人口16.5万，居住人口近37.5万。2018年，石家庄高新区在全国157家国家级高新区综合实力排名中位居第17位，全国生物医药产业园区综合竞争力排名第7位。

目前，石家庄高新区的产业组成中，以石药、以岭、石家庄四药等为代表的600多家生物医药企业占总产值比重52%；以格力电器、博深工具等为代表的高端装备制造企业产值占总产值比重40.5%；以54所、13所等为代表的信息通信技术企业占总产值比重1.3%，现代服务业及其它占总产值比重6.4%。也就是说，石家庄高新区的核心产业只有两种，——生物医药和装备制造。

2018年高新区的GDP数值怎么也找不到，只找到了2017年的，——约251亿，什么概念？在石家庄二十多个区县中勉强能排进前十，在经济体量上和裕华区是一个档次。为什么要提到裕华区呢？因为石家庄高新区在行政上归属裕华区，很多土地也是从裕华区划过去的。但高新区是“开发区”，裕华区是“市辖区”，高新区是由石家庄市政府的派出机构——“管委会”来进行行政管理的，目前石家庄高新区党工委 管委会的最高领导是一位副市长。说白了，高新区管委会的行政等级要比裕华区“高一点”。

虽然行政等级高一些，经济体量相当，但高新区常住人口勉强只有裕华区的一半。要知道，高新区是1991年成立的，裕华区是2001年成立的，早出生十年，却还是个弟弟。所以市政府也有点着急，今年4月底召开了加快高新区发展推进大会，推出包括财政支持、土地规划、金融政策、生物医药等20条举措“助推”高新区发展。3月份的时候，高新区还公布了石家庄今年最大的城建计划，——改扩建道路近百条。为什么需要建这么多道路？请看下部分，高新区交通路网现状。

▲高新区规划图，蓝线为边界，下载自高新区官网

高新区现状

▍交通路网

下面这张图，红色如血管的网路代表高新区已经实际通车的道路，不包括乡村土路和几条县道。

▲红色线条为高新区已实际通车路段，图片太大可能会被平台压缩，原图知识星球内附

这张图是我骑自行车，前段时间跑遍整个高新区得到的，读者群里也“直播”了，可靠性接近100%，可能会有某些小错误，但不影响最终结果。

从上图可以看出：高新区目前路网建设很不完善，南二环东延线（信工路）以南区域只有五条断断续续的主干道；南二环东延线以北、太行大街以西区域，虽然东西主干道基本都已建成通车，但内部“断头路”很多，学苑路狭窄且也是一条断头路，所以目前高新区连接二环内城区的主干道只有三条——黄河大道、长江大道、珠江大道。又因为与京珠高速相交，所以有时候堵车情况很严重。

更何况，南北方向，目前只有太行大街是实际“贯穿”、可以沟通其他城区的，天山大街、昆仑大街、秦岭大街等，仔细查看上图，你会发现，它们都是断头路。所以，高新区的路网建设亟待补全。

值得一提的是，高新区的地铁建设进度很快，一号线已通车，三号线预计2021年前后通车，六号线一期工程预计2025年左右动工建成。（有意思的是，高新区虽然以“发展高新技术产业”为主要目标，但这三条地铁线路，没有一条是经过主要工业园区的）

▍商圈、住宅区与工业区

下面两张图，在高新区实际已通车的路网基础上，增加了一些已经投入使用的城建配套、商业学校、知名企业等，并大致圈定了“住宅区”、“工业区”和“待建区”。

▲城建配套与知名企业分布图

▲图片太大可能会被平台压缩，原图知识星球内附

从以上两图中，可以看出：

①高新区目前仅有“天山海世界”和“益新购物”两个商圈，并且天山海世界和益新购物的主体规模都比较小，业态不完整，只能满足基本生活所需，高新区的朋友普遍反映，购物娱乐下馆子还是得去二环内。

▲益新购物中心

▲天山海世界

②高新区目前围绕着这两个商圈，形成了两个比较成熟的住宅区，大致范围为：太行大街以西、南二环东延线以北、珠峰大街以西、和平路以南。但其中，还夹杂着相当数量的药厂、工厂、待建空地、在建工地，以及宋营、北豆、中仰陵、东仰陵四个城中村。

▲太行大街和珠江大道交口

③高新区目前大部分工厂和园区位于太行大街以东、南二环东延线以北区域，但也有很多企业位于“住宅区”，比如以岭健康城、石药、华药的部分厂区。同时，实地走访的时候，我发现很多工业地块实际只占了50%左右的地块面积，开发深度明显不够。

▲石家庄四药

④南二环东延线以南区域，除了天山公园周边以外，基本完全处于待建状态，现在到处都是玉米地，有东仰陵、西京北、东京北、东羊市、郄马、东佐、信家庄、段干、八方、韩通等十几个村落。

▲玉米地和不远处的在建楼盘

▍现状总结

根据实际调研和高新区规划图，作者又做出下面这张图，标识出开发区目前所有地块的实际现状。

▲开发区所有地块实际现状

▲长江大道与天山大街交口，是开发区目前最繁华的地段

▲高新区“住宅区”的街道都比较整洁

▲学苑路两侧的市容市貌就显得有些“落后”，虽然已经是高新区比较成熟的区域了

从上面的图片中，不难看出，高新区目前的“成熟”城区范围很小。火炬广场只能算半个公园，天山公园又远离“住宅区”，所以市民实际可以休闲游玩的场所很少。而且，高新区药企、工厂很多，几乎是石家庄空气质量最差的区域。（就算是大白天，药企附近也有很明显的止咳水味道，有点甜）

教育方面，除了一中实验学校、想象国际小学有些口碑外，其他的都是弟弟，有追求的家长都会把孩子送入二环周边的学校。不带歧视的讲，高新区很多小学的生源，基本都来自城中村和藁城赵县等区域。同时，高新区的专科院校非常多，尤其是大专、中专、技工类学院，本科院校几乎没有。

医疗方面，省二院、三院、四院在高新区均设有分院，但只集中于海世界商圈。

综上，目前高新区路网交通很不完善，商业娱乐教育配套比较落后，地铁规划值得表扬，仅有约四分之一的区域属于“成熟住宅区”，生物医药和装备制造是其核心产业，但经济体量仍然偏小，空气污染严重，待拆迁村落约有19个，除海世界周边区域以外，市容市貌与城乡结合部无异。

土地市场概况

作者从业时间仅有三年多，所以只能找到2016-2019年8月间、高新区所有已出让的住宅用地信息，详细的区位和亩单价走势如下两图。（完整土拍表格太长，加在文章末尾）

▲2016-2019年8月，高新区所有已出让住宅地块分布图，含简略信息与部分藁城地块

▲2016-2019年8月，高新区住宅用地牡丹江走势图

从上面两图，有心的读者可以看出，——虽然高新区每年住宅地块的亩单价一直在涨，但类似海世界周边的“黄金地块”甚至比东三环的地块还要便宜。这其实引申出另外一个问题，——高新区的土地市场很乱，早年间几乎所有楼盘都是先盖楼再拿地，很多小区的土地性质并不是住宅用地，本土房企跑马圈地的现象很普遍，几乎所有住宅用地都已经“名花有主”，比如融创臻园壹号，就是融创从润江手里拿到的。这种情况，2017年以后才有所改善。

所以，高新区的实际土地价值是比较难界定的，“实际成本”隐藏在土拍之下，一般人是看不出规律的。举个例子，南二环东延线、北乐乡那一带，很多房企的地块集中在同一片区域，万科新都会和全业地块是亩单价七百二十多万，万合就只有二百七十多万，保利却得掏九百二十多万。华远甚至得花1305万/亩的价格，抢天山公园周边的一块“净地”。

还有，高新区的用地规划和已经公布的规划图不符，很多地块标的是非住宅用地，实际会通过“调规”变成住宅用地，所以高新区的住宅用地供应量也是无法确定的。起码，本文作者接触不到真正的用地规划图。

二手房市场简析

注：高新区二手房成交数据，来自国大内网，共接近三千条买卖过户信息，时间跨度2016-2019年8月。国大在高新区二手房市场占比很高，2018年房管局数据显示，高新区二手房总过户量为1385套，国大660套，占比超过40%。因为高评骗贷、低价避税、户口差异、私人过户等原因，房管局的数据，可靠度不高，这是业内共识。所以这三千条中介公司的内网成交数据，反而可以反映出高新区四年内的真实市场行情。2017年3月17日石家庄出台“限购”，所以作者把2017年的数据从4月分割开来，用来分析限购对高新区楼市的影响。

▍房价与成交量

从上图可以看出：高新区房价从2016到2017下半年，大约上涨了50%，2018年以后，房价开始下跌，但跌幅很小；同时，2017年4月以后，成交量下跌明显，2019年成交量进一步下挫。

高新区楼市调研下篇，会做出每一个月的房价与成交量走势图，方便读者可以更清晰的了解到成交量变动与房价走势之间的关系，敬请期待。

▍购房者与房主

▲房主与购房者 年龄段分布对比柱状图

▲2016-2019年，河北省与石家庄市户口的购房者占比走势图

▲购房者户口来源占比分布图，注：每个地区所占百分比是相对于总体的

从以上四张图表中，可以看出：

①房主中，70和80后居多，购房者中，80和90后占绝对优势；

②如果将房主看作“上一代购房者”，那么买卖双方的户口来源是极其相似的，都有约90%的原始户口来自河北省，55%-60%左右的原始户口来自石家庄市；

③通过对比，不难发现，2017年4月、也就是“限购”出台前后，购房者户口来源中，来自“石家庄市”的户口占比变化不大，甚至略有提升，充分证明了作者一直以来的观点——“限购”前后，石家庄主要购房群体没有发生明显变化，也就是说，一直都是同一拨人在买石家庄的房子。

④购买高新区二手房的主要群体，占比最高的是河北省石家庄市户口（55.38%），石家庄二十多个区县中，购买高新区房产最多的群体来自藁城（11.42%）、赵县（5.81%）、辛集（3.68%）、无极和正定，这四个县区紧靠高新区。这证明，高新区购房者中地缘性客户占比最高。

⑤河北省其他地级市中，邢台（8.86%）、保定（5.64%）、邯郸（5.92%）、衡水（5.25%）、沧州（3.36%）占比最高，也就是说，来自冀中南地区的购房者占比很高，甚至超过了石家庄市很多区县。

▍其他

▲四年间，高新区二手房成交面积段分布

▲近期高新区二手房成交套价分布

▲四年间，高新区二手房小区成交量占比排名

▲2019年高新区所有 有成交记录的二手房小区数据统计，原图太大，知识星球内附

从以上四张图表中，可以看出：

①高新区二手房最受欢迎的面积段是60-120平，尤其是90平左右的两室，占比最高；同时，2018年至今，高新区房价跌幅不大，成交量最大的套价区间为100-200万，尤其是130-150万左右的两室，占比最高。

②高新区目前共计有40多个二手房小区，是有房本、可以交易的，这些小区加起来共计七万多户，国大内网在售房源数量约三千套，平均到每个小区约70套。同比其他城区，比如长安区共计约600个二手房小区，内网上架房源数量约一万套，平均到每个小区约17套。也就是说，高新区的二手房小区出房率明显比其他城区要高。

③从小区来看，高新区二手房成交集中度很高，以天然城、水榭花都、同祥城为代表的12个小区成交量占高新区总成交份额超过76%。这也从侧面说明，高新区成熟城区面积很小，购房者可挑选余地太小。（恒大绿洲属于藁城，但其实大多数人都把它看作高新区的）

④2018年高新区二手房总过户量为1385套，2019年大概率会跌到1000套左右，那么按照现在的行情来看，高新区二手房市场的整体去化周期预计会超过三年。

④目前，高新区很多小区都在陆续下房本，预计房源上架数量会越来越高。

在售楼盘营销概况

注：下面这张表格中的“剩余货量”，来自于国大商品房事业部的实时统计，基本是最接近楼盘实际情况的，虽然肯定会存在误差，毕竟每个楼盘的真实销量和剩余货量属于开发商的核心数据，绝对不会随意透露。但这张表，应该是目前普通购房者和业内能接触到的最真实客观的数据了。

高新区目前在售的住宅楼盘数量是石家庄主城区最多的，从2018年至今，出现过很多“现象级楼盘”，比如去年的融创臻园壹号、万科新都会，今年的润江壹号、保利时光印象等。联系实际营销情况与上图数据，可以得出以下结论:

①从去化速度来看，高新区的在售住宅楼盘月均去化量比主城区绝大多数楼盘都要好。其中，刚需购房者尤其青睐“大房企”“均价13000以下”的楼盘，比如南二环东延线与东三环交界处、万科保利的项目。

②对比各楼盘去化量，可以发现：海世界周边新建楼盘，单价15000左右极受市场欢迎，比如润江壹号，超过一万五，去化量会急剧降低；学苑路沿线也是如此，金盛悦府虽然均价15500，但存在备案差价、捆绑车位的情况，实际首付偏高，所以去化速度也不快；南二环东延线板块，单价一旦超过13500，去化速度会明显降低，比如万科新都会，开盘均价12500，近400套房源当天清盘，现售均价14500，月均去化量很低，而一墙之隔的保利时光印象，均价13300，开盘三个月以来一直保持着上百套的去化量；东北三环方向的融创臻园和保利堂悦命运相同，首次开盘均价12000左右，去化速度极快，现在涨到13000、小户型房源紧缺后，去化速度显著降低；东南三环方向，目前在售楼盘仅有高远旭东城一家，虽然一再推出“购房送车”等促销活动，月均去化量依然十分感人，证明现阶段购房者普遍无法接受到该区域购房置业。

▲去往万科新都会的路途

③高新区目前绝大多数住宅楼盘都捆绑车位或地下室，部分楼盘存在备案价差，实际首付比例超过35%，南二环东延线接近东三环的楼盘属于藁城区，首付可以做到20%。（除了上图中出现的楼盘外，富力城、雅都园、雍雅锦江、仕林铭邸、翰林甲第、天山熙湖三期等，都或多或少有房源在售，但销量都不乐观）

综上，高新区的在售住宅楼盘，目前呈现“冰火两重天”的现象，——成熟“住宅区”一万五左右、北乐乡一万三左右、无捆绑的楼盘去化速度很快，小的楼盘甚至几个月就可以清盘；但房价一旦超过上述界限、或捆绑车位、备案价差等，去化速度就会变得很慢。（不算没有房本的村证房小区，粗略估计，目前高新区的商品房总户数应该在10万套左右，实际居住人口不好统计，村民都有平房，村证房小区也非常多）

文末总结

高新区这篇文章筹划了一个多月，尤其是二手房成交数据，我是一条一条、分门别类、从内网“扒”下来的，方便通过excel直接筛选然后做出每一张图表。规划图也是一个地块一个地块慢慢PS的，估计还会存在一些小错误，但不会影响到最终结果。

文章最后，可能读者最想问的问题还是——你怎么看待高新区的发展前景？

这个问题其实和石家庄这座城市的“调调”有关。你们看，石家庄高新区从成立至今，已经接近三十年了，除了近五年内建成一大批商品房小区与两条地铁外，其他地方乏善可陈。比如，天山海世界是1999年建成的，20年过去了，高新区的核心商圈还是只有一个天山海世界。经济方面，高新区GDP在石家庄市勉强能排进前十，但还不到藁城的一半。教育方面，二十多年，只有一所“一中实验”可堪一战，其他的专科院校就不提了，毕竟整个河北省一所985 211都没有，高新区还奢求什么？今年，市政府又重新提到了高新区，要“加快高新区的发展建设”，我觉得很难评价。

其实，高新区的发展，也是整个石家庄市的缩影。主城四大区和周边其他城区几乎都有割裂带，往北有条河，过去十年想强行跨过去发展正定新区，结果现在几乎要放弃了；往南是大片空地，但南北贯穿主干道很少，前几年做出来一个东南片区规划，炒了两年，卖了一大批地，结果一条路都没修，因为发现得砸大把银子才能跨到栾城；往东，一条京珠高速绿化带把高新区隔离了；往西，主干道倒是不少，但都是山区，前段时间出了一个全国闻名的“金山湖”，接近半年，鹿泉区不敢再卖一块地。

回过头来说高新区，它其实还有发展空间，藁城有经开区、循环化工园区，大家有的是银子，未来石雄城际会穿过正定新区、高新区、直达栾城，高新区人口增量也是石家庄最高的，看起来都不错。但仔细想想，这些也会反过来限制高新区，这么多工业园区，主要发展的就是医药和机械制造，空气污染那么大，让谁住？难道说，还要再逼工厂继续搬迁？高新技术产业开发区，五到八年内，三条地铁没有一条是穿到工业园区的，所以地铁究竟是为什么而建设开发的......

东南西北全试一遍，还是找不到“发展方向”，最近提到了“中央商务区”。这些年，整个城市规划重点发展方向的感觉如同——盲人摸象，摸到那儿就敲板。你们看，石家庄就是这样，甚至我们河北都是如此，曹妃甸、京津冀、雄安新区......好像都和河北有关，却最终都是无关的。

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PS.下文预告：石家庄开发区楼市调研