这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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提问：房姐，能讲讲售楼部的套路吗？

回答：你好，当你走进一个售楼部，立即就会被音乐、茶水、软沙发、青春靓丽的服务人员、热情洋溢的置业顾问环绕，从第一步迈进去，你就进入到一个被模式化、被套路化的环境当中，周边的人、物、事都是剧本，都是事先安排好的。这是中国房地产经过20多年发展出来的行业经验和精华，标准化的体现，你去中国一二线城市几乎所有的一手楼售楼部看看，就知道，大差不差
举一个简单的例子，无论你什么时间去到某一个售楼部，任何一个置业顾问给你讲解项目的信息都是有范本的，讲解的内容都是销售经理和总监们整理出来、打印出来，并让置业顾问死记、硬背下来，好一点的可以灵活运用，差一点的就是一个播放器。
甚至，你是第几次到访，都会有不同的说辞版本，精细化管理一定是要到这个程度的 如果你得到的信息只是销售信息，比如现在卖的是哪几栋，户型产品如何，目前价格去到多少，楼层差是多少，每栋的余货是多少，现在买的折扣是多少，今天不买价格就会上浮多少，如果你进到一个售楼部，接受的全部是这些信息，那么我建议你掉头就走，这个盘没有什么价值值得你投资，或者说这个楼盘的销售跟本就不懂的销售和营销。
相反，如果一个销售跟你讲，项目周边的生活配套有哪些以及什么时间兑现，项目自身的设计和配套是什么，项目所在区域的政府规划是什么以及目前的进展如何，以及这个片区未来有多少人可导入，甚至这个片区的产业是如何规划和落地的。
如果你碰巧听到了这些信息，那么请你放慢脚步仔细聆听和进行下一步的沟通，因为这些信息才是你投资房产最最关心的地方和价值所在，那些“你明天买的话单价要贵300元的信息”都是垃圾。
销售信息是“面子”，规划、设计、产业、人口、配套才是这个片区和项目的“里子”，里子没问题了，面子上有啥问题呢，或者说你的里子本来就有问题，你的面子上做的惟妙惟肖，包装的滴水不漏，有什么用的，照样是坑
二手市场的信息更是混乱不堪和没有一丝丝价值。

提问：新人首问： 房姐你好，我在天津滨海新区开发区11年买了一套74平房子，15年卖掉同时买了一套天保163平自住，18年在万通新城国际年买了一套78平投资，买的时候2万一平，现在已经变成1.8万了，还不好卖，今年我又把163平天保375万卖掉，买了北塘龙湖联排别墅，430左右，贷款165，公积金可以还款，压力不大，又买了天保60平米，孩子上学用，现在手里有三套房，万通贷款每月还款3600，租金2500，天保房子全款，每月租金1900，北塘别墅今年12月交房，我就很纠结万通的房子要不要卖掉？卖掉就亏30万，还不好卖？手里有60万准备装修，从投资的角度帮我分析一下怎么处理能让资产再增值？

回答：你好，北方空虚，北京一个城市基本把血吸完了，吸不了的留给天津一点，多少有点不足。 滨海新区＝没有人口的现代化河北县城，既无法吸到货币，又无法进行持续上涨。 滨海新区比较看空。滨海新区估计永远不会翻身了，一定要回避。 北塘龙湖自住可以买。但是滨海新区的仓位过重。建议出手后置换北京 或者其他更优潜力的一二线省会城市。

提问：新人首问。上一个不知为什么没发送成功。 亲爱的房姐您好。 —》基本情况： 坐标松山湖，想置换松山湖三房或四房。 家庭房产一处，金域松湖79平两室一厅。夫妻税后4.5万/月，年终奖15万+/年，公司内部股票收益10万+/年，综合年收入80万+。 我老公东莞户口，有房贷，我深圳户口无房无贷。 双方父母无退休金，无房、有一些养老存款。考虑到未来赡养父母和抚养小孩，不敢加多杠杆。 —》需求： 现在金域松湖两房可以310万卖出。家庭常驻人口父母、我们夫妻加刚出生小孩。翠珑湾那边基本没房，想置换到保利红珊瑚三房或四房，有几点疑问请帮忙解答。 —》1、现在高点置换是否合适？ —》2、保利红珊瑚三房只有107平的（450万左右），129三房（450万左右）或145四房（500万左右）也在考虑，因为后两者是双证房，担心以后不好出手，双证房自住是否值得考虑？ —》3、置换后预计手里有150万+剩余子弹，是否继续投资房产，有什么建议？

回答：你好，松山湖三年破6的概率很大，但去年已大涨过，今年是盘整年。 松山湖确实有各项指标支持它继续上涨，我一直很看好。 但有一点必须牢记，松山湖再好，也是东莞的松山湖，对标的是东莞房价，会被周边寮步、大朗镇的房价拉低，树不会长到天上去。 松山湖的房子该怎么买? 松山湖开发强度很低，真正的松湖片区内楼盘很少，分为东西南北四个区域： 1、松湖西区，代表楼盘是锦绣山河一到五期。 锦绣山河是松山湖体量最大、最具代表性的楼盘，品质高，区位优，大户型为主，成交活跃。 2、松湖北区 代表楼盘长城世家，和堂，3号别墅，丰华悦园，万科松湖中心。 3、松湖东区 代表楼盘万科松山湖1号，万科虹溪诺雅，翔龙御湖居。 4、松湖南区 南区是华为的总部基地，可售房源极少，区域内位置最好的楼盘大多是华为自建，供华为内部员工购买，售价很低。 华为自建楼盘 松山湖楼盘有两个特点，一是楼盘数量少，二是大户型和别墅居多，很多都是200平以上，总价800万起的大户型，小面积稀缺。 悦园的品质和环境不错，紧临松山湖。 总结： 1、东莞缺少价值高地，这个高地一旦出现，一定是松山湖； 2、松山湖目前配套还不够完善，价格三万多，还有入场机会，不过要注意回避溢价盘，淘笋； 3、东莞二手房不限购； 4、鉴于东莞的经济体量和对热钱的吸引能力，松山湖最值得投资的是小面积低总价，一是稀缺，二是门槛低。 5、松山湖片区，分为多个板块，有真松湖和伪松湖，价值有高有低，需要认真挑选。 6、选筹不要超出上述范畴。 最后，子弹150为什么不买深圳和广州呢？东莞未来发展不错，但是明显不如广深，建议入手一线城市。

提问：房姐您好！总是能听到要征收房产税的消息，对此，房姐怎么看？

回答：很多人认为房价要跌，理由房产税就要开征了。 实际上，任何有点经济学常识的朋友都知道这个逻辑很荒谬，站不住脚。 关于这个税，我们的观点是： 不过于担心； 不过于强调。 这个税的施行，首先面临诸多需要解决的问题： 1.这个税如果要施行，必然需要立法，而针对个人产权的征税，与当前宪法相冲突； 2.如果通过立法施行这个税，从草稿到公布，中间需要大概3-5年的时间； 3.不同城市之间的差异巨大，不同家庭和地区的房价，经济情况差异不允许这个税变成「一刀切」的条款，必然成为地方化的制度设计。 4.最重要的一点，是这个税面临的经济问题： 人的任何行为，都要符合经济的规律，即使是税收也不例外； 是否要收税，怎样收税，背后是对投入和产出的衡量； 而税收越严格，征收的成本就会越大。 上世纪五十年代，美国的最高税率曾经一度高达90%； 结果是，征收超过一半的时候，就开始收不上来了。 很多人为了躲避高额税费，干脆就选择不工作了。 为什么我国取消农业税，因为农业税的征收成本极高，北京征收8000万的农业税，直接的征收的成本就高达6000万，这个数字没有计算中间的人员牺牲成本。 根据上海的情况，这个税目前仍然是一笔亏本的生意，在经济层面上，仍然面临诸多的困难。

提问：新人首问：你好 房姐 看了QC弹子石 紫金一品的房子 现在叫做天誉智慧城一期，2017年交房的，一期共四栋。小区外是一栋公寓，二期年初开盘的均价1.45-1.5万，2022年交房，现在一期16楼朝向天誉二期，21.26.27.32楼朝向江景，层高33层 建面115平 价格都是165万，小区距离11号地铁400米左右，周边国际社区房子时间有点长，且离地铁都1公里以上，带装修差不多这个价格。打算长持10年，如购入天誉一期需要装修出租吗？现在打算全款购入再办理抵押贷款，不知那种贷款合适，且都需要1-2个点的贷款服务费。五月份这块位置的房价都不同程度的降价10-15万，才有了这个价格。而且了解了都是外地16年购入的投资客现在套现。

回答：你好，弹子石未来十年都有开发不完的土地，以后每一次开盘都会有带涨二手房的作用。 毕竟金地地王和融侨地王在这里摆着。 国际社区，天誉智慧城，铂悦澜庭，长嘉汇和阅江阁这些楼盘都会比较稳定的增长。 重庆2017年的买房者中，非重庆户籍的人不足10%，其中有一半以上是成都人（两地天然流量互通）。而标准意义的外地投资客中，很多都是希望长期持有的。 当然，2019年在房价大涨两年以后，会有一些获利离场的房源出现。 天誉单价控制在1.5以内可以买。现在抵押利率比较低，贷款服务费可以谈的。

提问：房姐你好，新人首问，我是一位武汉市单身女性，自己在城市之光有一个60多平一居室，贷款还剩29万，手里有30万，觉得还贷款不值当，就委托中介找投资项目，周六带我去看了福星惠誉东湖城拾光的公寓，我第一次去售楼部，在中介和顾问的说辞下，认购了一个31平带天然气的loft，公摊30%，后来我越来越不想要了，知道公寓难卖，但是不知道值不值得去投资出租。现在我还能要回那两万认筹金么？如果不能，我应该怎么办做比较好，是继续购买这个公寓，还是自认倒霉，继续存钱？

回答：又是一起中介忽悠案例。 不安好心的中介会互相攻击，蒙骗，忽悠，套路，翘边。 公寓是最垃圾的投资产品。 公寓没有学位，是商用水电，只有40年，这都不重要。 最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。 退定金以下方法你可以试试: 1.跟开发商协商，先好好沟通，哭穷卖惨，退房原因一定是家里有其他事情要用钱。这招行不通，直接撕逼。 2.房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，没拿预售证，或者乱收钱等等。 3.找合同里的漏洞。 4.找关系协调。 5.打市长热线 6. 出具购房者精神病鉴定书(不建议用) 7.若以上方法都行不通，让销售帮你重新卖出去，给点红包。 子弹30，能选择的住宅项目不少的。

提问：你好，我想评估一下，如果首付，50% 850,000买一间小户型万达汉街的写字楼。和买一套白沙洲的住房比的话哪个的空间更高。

回答：你好，写字楼的涨幅很悲剧，就是图个租金高。 到底买哪一个，取决于你是更看重涨幅还是更看重租金收益了。 住宅产品涨幅更大，白沙洲的价格对标南湖，利润空间更大 写字楼什么时候可以买？ 1.房票都用完了 2.租售比能稳定在5%以上

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