作为2023年龙华关注度最大的楼盘，北站401地块取了个吊炸天的名字——超核中心·润府。光一听名字都感觉高大上，“润府”两字傍了一下大冲华润城·润府名头。

KFS上一个很吊的楼盘名字：华润未来城。不过，项目开盘均价8.92万/㎡（开盘96折，相当最低7.85万/平），总价区间693-1749万，推出117套，认筹量57批，去化惨淡。

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两个项目对比

这两个盘，实际上有很多共同点：

01、城市中心位置，超级综合体。

华润未来城为湖贝村旧改，属于东门街道，总体量220万㎡（含49万㎡商业体量），为文商旅居产多元综合体，定位为华润置地综合体迭代的3.0新作（大冲华润城为2.0）。

超核中心总体量75万㎡（含13.4万㎡万象系商业），在北站总部基地之上打造“超核中心”。

从体量级别和定位来看，未来城是完胜超核中心。

02、多轨道交通，通行便捷。

华润未来城在交通打造上，以地铁站群+立体车道+公交枢纽+空中连廊形成组合拳。汇聚5线（2号线湖贝站、3号线晒布站、9号线文锦站+5号线西延线东门路站+规划中25号线罗湖区委站）。

同样，超核中心立体交通网络全覆盖，包含1高铁+3地铁（4+5+6号线），出行便捷。

从市区内出行方面来看，两者相差不大；从跨省市出行，超核中心强于未来城。

03、超高容积率，户型大建面。

超核中心整体容积率8.3，华润未来城整体容积率11.6，比当前新盘中容积率5-6高出不少，均为超高容积率。

因此，KFS把户型建面扩大，提升利润。超核中心户型为99平3房、114平4房、143平4房；未来城户型为91㎡3房1卫、104㎡3房2卫、111㎡3房、122㎡3房和127㎡4房、181㎡5房。

相比当前深圳新房中主流户型建面89平3房，超核中心最低门槛户型建面直接拔高到99平3房2卫，至于套内面积会多出多少呢？

估计基本没变化。KFS通过改大户型建面，提升利润，转移到购房者成本增加大几十万。

一是，市面上新房89平3房2卫，客厅开间3.5米是行业标准；二是，极少部分刚需新盘存在一些高赠送，即小建面3房，比如尖岗山万科未来之光75平3房、花样年好时光80平3房等，这样好处是保留空间功能性+降低总价门槛，但客厅开间必然会低于3.5米。

毕竟，KFS之前搞出最出名的润玺一期做出100平3房1卫，客厅开间3.3米的骚操作。

润玺一期100平3房1卫

04、折后价格相差不大。

超核中心毛坯限价7.24万/㎡+0.4万/㎡装修费，即预计最后综合价格7.64万/㎡（暂不清楚后期KFS是否有折扣），以最小99㎡3房为例，总价大概为756万，如果低楼层应该会在700万左右；

以143㎡4房为例，总价大概在1000万出头。

未来城当初开盘折扣96折，最低7.85万/㎡，以91㎡3房为例，即最低总价714万起步；

以127㎡4房，折后均价8.5万/平，总价大概也在1000万出头。

两者最低门槛实际上是相差不大的，4房总价也是大体相差不大的。

小结：

从价格角度而言，两者整体价格是相差不大，从区域底蕴、购买力、商业密度、城建配套等角度，罗湖都是完胜龙华的。

前车之鉴罗湖华润未来城开盘失利，同等门槛的超核中心难道一定会更优吗？值得商榷，以待市场检验。

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同区域楼盘对比

同区域新盘对比：

2022年10月，同区域不远处保利招商龙誉花园开盘，推出496套建面约82-125㎡住宅3-4房，备案均价7.35万/㎡，总价区间约569-992万。

开盘期间，KFS直接搞出6.1万/㎡起，总价511万起步，相当于备案价基础上打91-93折。

如果超核中心开盘没有折扣，以99平3房为例，最低门槛大概700万，对比龙誉花园两者门槛相差近200万。

试问一路之隔，多出100大几十万情况下，项目对于刚需而言，性价比极低。

另外，区域周边年内还有3个项目至少1000大几百套库存（旁边中海项目最小89平3房），若超核中心开盘不出折扣+不搞二三级联动，去化大概率存在一定压力（项目先推出一期）。

加上当前整个龙华新房库存9000来套，总价区间500-600万新盘占据主流，700-900万新房占比较少，购买力存在一定瓶颈，特别是总价800万及以上，在南山也能淘到新盘，不比龙华强吗？

同区域二手房对比：

项目周边最近二手房为深高北四大盘，其中水榭春天五期78平2房总价在700万出头、89平3房上个月出现2套总价860-880万满五年房源。

比起居住体验而言，红山片区水榭春天1-3期算是区域数一数二，拥有大花园、社区，自开盘以来，一直倍受市场追捧，并且当年荣获2010年《深圳楼盘成交龙虎榜》冠军殊荣。目前，水榭春天89平3房价格基本在700万上下水平，略高出指导价几十万，具体看房源。

拥有超高容积率的超核中心，比不了深高北学位、比不了水榭春天住家体验。

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超核中心到底值不值得入手？

整体而言，超核中心项目优劣势明显，KFS在定价固定前提下，通过扩大户型建面，从而达到溢价目的。从性价比角度而言，性价比不足，可替代产品也有，属于可买可不买。

第一，项目最低门槛总价700万起步，相比周边新房龙誉花园最低门槛贵出100大几十万，这一点来说，性价比肯定是不足的（跟刚需谈性价比，跟改善谈体验）。加上区域3个新盘年内也有入市机会，对比之下，选择性就较多（旁边中海珑悦理最小89平3房）。

第二，项目处于比不上深圳北学位、比不了水榭春天居住体验，整体价格处于总价700-1000万区间，属于龙华非主流价格段，比下总价500-600万刚需可能也够不上门槛，比上总价900-1000万乃至以上改善可能也看不上龙华，更多愿意去买南山。

第三，总价700多万预算，可以去买，性价比角度可能不高；总价800多万乃至900多万，建议去关注南山西丽新盘或二手房（从规划具体落地来看，留仙洞总部基地属于实打实，比起深圳北总部基地画饼更靠谱）、前海新盘（去年万科瑧湾悦开盘最低8.2万/平，近期再推一批，折扣与否暂不清楚）。